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远亲不如近邻?多伦多两家邻居为了一道围墙对簿公堂
在多伦多东部的Chisholm Avenue,威廉家和克里斯家各有一套独立屋,是相邻而居的邻居。威廉的祖父在1923年就买下了这套房屋,一直传承到了他的手里,根据法庭记录,在威廉父亲居住在此时,曾有一道围墙区隔了威廉家和克里斯家的院子。1966年的一份土地调查记录显示,这道围墙相比实际的土地契约线,偏南了几英寸,威廉家占了一点便宜,侵占了克里斯家的一小块土地。
在2014年,克里斯委托第三方进行了调查,发现了这道围墙侵占了他家的部分土地,而在此之前,两家从来没有因为这道围墙发生了争执。在调查之后,克里斯找来了承包商推翻了原有的围墙,在土地契约线上筑起了新围墙。但克里斯并没有告知威廉关于重修围墙的事。
去年,威廉的律师以“逆权侵占”的名义,将克里斯告上了法庭,指责克里斯擅自使用占地权,占用了旧围墙和新围墙之间的这一块土地。根据测量,这块土地长16.96米,宽度在0.07米至0.14米之间。在今年2月,法官根据以往的土地反向占有的案例,做出了判罚:
- 在土地产权改变之前,该土地必须被占有超过10年(而在本案中,占有行为发生在2001年);
- 主张自己的土地被侵占的一方,必须在实际上占有这块土地;
- 占有发生时,土地产权所有者没有使用或占有该土地;
- 土地产权所有者对该土地的控制权中断了至少有10年以上的时间。
法官援引了过去安省法庭给出的判决,表示土地的占有必须是“公开的,和平的,排他的,实际性的,有持续性的”。法官认为这块争议土地至少从1966年开始,就处于威廉家的围墙之内,甚至可能早在1923年就被威廉家占有了,没有证据能推翻这一事实。最终法官判决威廉家实际占有了这块土地,是明确的“逆权侵占”,这块争议土地的所有权归属于威廉一家。
逆权侵占(adverse possession)是普通法的法律概念,指房地产的非业主不经原业主同意,持续占用对方土地超过一定的法定时限后,原业主的舆讼时限即终止,该占用者可以成为该土地的合法新业主,不必付出任何代价。
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