2023-10-05 地产资讯

据凤凰加拿大综合报道：加央行连续加息，利率飙升后，你的按揭贷款是月供狂涨，很多银行通过延长摊销期保持月供不变。但是要注意了，加拿大最高银行监管机构即将实施针对抵押市场的新指导方针，旨在降低负摊销抵押贷款（negative amortization mortgages）带来的风险。

这类抵押贷款，即固定还款额度的浮动利率抵押贷款，其还款期限，因利率上升，不再足以按原始条款偿还贷款，因而增加了数年甚至数十年。

这个月，加拿大金融监管局（OSFI）将公布针对银行和抵押保险公司的新资本充足性指导方针。预计的变化之一将是一些旨在限制负摊销抵押贷款激增的措施。

每月贷款额付利息都不够，贷款可能永无清偿之日

在三家加拿大大型银行BMO、TD和CIBC中，大约五分之一的住房贷款现在都是负摊销抵押的。

这类贷款的原始还款期限已经失效，因利率增加且月供不变，实际还款期限比原始期限增加了数年甚至数十年，因为月付款项不再足以支付除利息之外的任何费用。

在标准的25年住房贷款中，根据正常情况，一定比例的抵押贷款付款以利息的形式支付给银行，而另一部分分配给偿还本金。这样，随着借款人的付款，他们的负债在时间推移中会越来越少。

但由于过去一年半内利率大幅上升，这种平衡已经被打破。可以想见，如果利率居高不下，有些人的负债就会越积越多，贷款年限越来越长，甚至有生之年无法清偿贷款。

Michael Girard-Courty 图源：CBC News

他的贷款从25年变47年，这还不是最长的

这种情况发生在Michael Girard-Courty身上。去年，他在魁北克的Joliette购买了一处复式住宅，采用了25年的浮动利率贷款。月付款项在他的预算之内，为1156加元。

但自从签下合同以来，加拿大银行已多次提高了利率，这意味着他的付款金额越来越多地分配给了利息，而不是按照他计划的速度偿还贷款。

目前的情况是，“每个月只有23美元用于偿还我的抵押贷款本金，其余全部用于支付利息，”他在接受采访时说。“而我的抵押贷款从25年增加到了47年。”

虽然他希望能够通过降低利率或提高付款金额来改变这种情况，但他投资以加速退休的希望很快变成了一项长时间负债。他说：“我从未期望过会出现这种情况。我不知道最后会怎么样。”

Patrick Betu 图源：CBCNews

经纪人建议“打压”可导致负摊销抵押的浮动利率贷款

Michael Girard-Courty并不是唯一陷入这种困境的人。虽然没有确切的数据，但加拿大最大银行的监管文件显示，负摊销抵押贷款占据了越来越多的债务。

在上个季度，BMO、TD和CIBC账簿上大约五分之一的抵押贷款处于负摊销抵押领域。

这大约是1,300亿元的住房贷款，其中抵押贷款不是按标准的25年贷款计划，而是分散在35年、40年甚至更长时间内偿还。

而且，加拿大每个月约有10万个抵押贷款需要更新，更多的贷款可能还会出现。

渥太华的抵押经纪人Patrick Betu表示，这是一个“令人担忧的情况”，需要解决。他说他的客户中没有一个拥有负摊销抵押贷款，主要是因为他一直建议选择短期固定利率贷款来应对目前的不稳定局势。

Betu是那些认为不应允许浮动利率贷款的人之一，因为它们会导致固定付款产生负摊销抵押，他希望新规则将对其进行打压。

图源：CBC News

两银行禁止提供导致负摊销抵押的产品

一些银行通过要求借款人在其付款组合接近极限时提前付款，或将他们转换为具有更高但稳定付款的固定利率贷款，来限制负摊销抵押的可能性。另外两家大型银行，RBC和Scotiabank正是这样做的。

“我们不提供会导致负摊销抵押的贷款产品，浮动利率抵押贷款的付款会自动增加，以确保支付应付利息，”RBC在最近的股东报告中表示。

尽管如此，RBC的账簿上近25%的抵押贷款的摊销期超过35年。在TD，这一比例为22%，在BMO为18%，在CIBC为19%。而在Scotiabank，只有不到1%的房贷存在35年以上的还款期。

图源：加拿大政府网站

OSFI认为问题不大但需要监管

在最近的一次新闻发布会上，加拿大金融监管局局长Peter Routledge对任何形式的“打压”都表示怀疑，但表示即将发布的指导方针旨在减少这些贷款对金融体系的整体风险。

他说：“风险集中度没有高到让我们严重担忧的程度。我认为，如果这种产品的普及程度较低，银行、金融机构和借款人都会更受益。”

Routledge表示，加拿大目前有价值约2500亿元的抵押贷款的摊销期在35年或更长时间内，这占到了加拿大总抵押债务的近10%，总额略高于2.1万亿元——“不小，但也不大，”Routledge说。

但他承认这是一个问题，本月将发布的指导方针“将开始讨论如何解决这个问题，以及如何增加一些监管监督，以减少这种产品的普及程度。”

来源：凤凰加拿大综合

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