2024-01-24 地产资讯

据加拿大地产周刊综合报道：周三（1月24），加拿大央行连续第四次会议将政策利率维持在5%不变，并表示虽然潜在通胀仍令人担忧，但重点已转向何时削减借贷成本，而不是是否削减借贷成本。

根据市场预测，加拿大央行在不久后的将来可能马上就要降息了，大家最关心的问题，那就是加拿大房价是否会因为降息而再次疯狂？对此，罗森伯格研究公司（Rosenberg Research）的创始人罗森伯格（David Rosenberg）给出了他的见解，他认为，答案是个大大的“不”！

为什么会这样呢，对此，罗森伯格给出了五个理由。

首先，加拿大央行要想缓解目前最大的问题——房主负担能力的严重紧张，光靠调整利率是远远不够的。你现在的房价高得吓人，加上利率又那么高，房主的负担能力比历史正常水平高出50%。

要是按现在的情况，我们得让个人收入猛增30%，才可能回到正常水平，但这几乎是不可能的，因为失业率已经从最近周期的低点上升了近一个百分点，达到5.8%。至于抵押贷款利率？除非它们下降1.5个百分点，否则想要缓解目前的负担，几乎是白日做梦。

第二，不光是借贷成本的问题，还有信贷的可获得性。银行已经开始收紧贷款，加拿大住房抵押贷款逾期的数量在过去一年中增加了11%。

随着贷款损失准备周期的加速，银行在信贷政策上肯定会变得更加谨慎。根据最新数据显示，截至2023年第三季度，银行已连续三个季度收紧住房抵押贷款的非价格条件。

抵押贷款的年增长率也从一年前的8%降到了3.4%，这是自2001年5月以来的最低水平。所以，就算加拿大央行大幅降息，也很难再次引发基于利率降低的房价飙升。

第三，我们还要考虑加拿大家庭资产负债表的质量问题。家庭债务收入比接近创纪录的173%，怎么可能还想着增加负债呢？

就拿美国来说，在2000年代中期信贷泡沫顶峰时，这个比例只有127%（现在是93%）。意味着在当前的利率水平下，加拿大人把15.2%的个人收入用于偿还债务，而去年这个数字是14.2%。

在这种情况下，考虑再增加负债简直难以想象，不管央行接下来做什么。

第四个理由是，即使考虑到央行需要降息的幅度，目前的利率水平也已经非常高了。目前加拿大所有消费者债务的平均有效利率达到了22年来的最高点，为6.7%。

而22年前的家庭债务收入比不到110%，远低于现在的170%以上。所以，现在的债务负担比那时候难以承受多了。今天的利率比去年这个时候的5.7%，以及2021年底的2.7%都要高。

这种利率冲击还远未结束，考虑到过去五年的平均利率是4%，还有很大一部分贷款需要重新设定。

第五，我们来看看加拿大家庭资产负债表的资产方面。加拿大人的资产负债表上，住宅房地产（包括建筑和土地）占家庭总资产的45%，这几乎比历史正常水平高出10个百分点，远高于美国的29%。

即使在2005年美国房地产泡沫顶峰，住宅房地产在个人资产负债表中的占比也从未超过34%。加拿大目前比那个时候高出11个百分点。即使是后来的五个百分点的政策利率下降和无休止的量化宽松，也没能在那个泡沫破裂后的至少十年内重建正常市场。

所以，罗森伯格认为，加拿大人会因为央行的政策变动而在他们已经负担过重的资产负债表上再增加房地产投资，这几乎是不可想象的——除非我们未来面临的是非理性思维和不负责任行为的牛市。

来源：加拿大地产周刊

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