2023-08-15 地产资讯

据canlii报道：近日，安省高等法院近日针对密西沙加一处商铺的物业管理处与华人业主之间的纠纷案件作出判决。华人业主险遭强行出售商铺。

法庭文件显示，董女士于1986年7月3日购买该单位。她的丈夫董先生在所有相关时间代表董太太与管理处联系。董先生于1975年获得电气工程技术学士学位，1989年之前安省水电公司的安全检查员，1992年退休。

在本报告所述事件发生之前，董女士一直按时支付每月的共同费用。

2016年，物业管理公司确定对这栋商铺物业的屋顶进行大规模维修，并在当年9月聘请了Applewood Roofing and Sheet Metal Ltd.（下文简称Applewood）来维修。

Applewood于2016年9月8日左右首次到场启动该项目。工作范围包括安装新的屋顶系统和排水系统、升高包括暖通空调HVAC装置在内的机械系统、增加空调装置的底部高度，然后将它们放回原位。

Applewood意识到，如果不增加高度，屋顶上的HVAC装置就会设置得太低，可能会导致泄漏，并漏到下面的商铺中。

由于这项工作需要一定程度的配合，因此，为了完成工作范围，Applewood提出了一项计划，每个单位业主需要断开各自单元中的HVAC服务。然后由Applewood抬高HVAC装置，在下方安装所需的路缘石，完成屋顶维修，然后将HVAC装置放回原处，由各个业主重新连接。

图源：Google

为了启动该计划，2016年9月19日，管理处向单位业主发出了以下书面通知：

Applewood Roofing and Sheetmetal 将于2016年9月29日星期四上午7:00至下6:00达现场，从单位5137-5147吊所有屋顶HVAC装置，安装路缘石并完成所需的屋顶和防水板工作。

业主应全权负责确保所有管道、电气等与HVAC装置在2016年9月29日星期四之前至少24小时内专业断开。不遵守此要求造成的所有损坏，由业主全权承担。

通知还指出，如果2016年9月29日星期四下雨，则工作将在第二天进行。结果，连日阴雨导致屋顶维修工作被推迟到2016年10月22日。董先生开始抱怨屋顶施工导致单位漏水。

2016年9月27日左右，董先生到天台按要求断开空调机组。他表示，经过检查，他发现屋顶工人已经用一层沥青堵住了暖通空调装置的开口，以阻止检修盖打开。董先生提供了相关照片。

董先生表示，此时他已经断开了暖通空调上的风管。这一点在他于2016年 9月27日上午11:26发送的一封电子邮件中得到了证明。

但是，Applewood总裁Di Bratto在法庭上表示，该公司的一名技术人员于2016年9月29日到访过该单位，当时董先生告知他不会允许Applewood抬起HVAC设备进行屋顶维修。但是，这个说法没有直接证据支持。

2016年9月30日左右下午3:54，Di Bratto给董先生发了一封电子邮件：我们下周要来完成您的设备，您知道到时候我们将断开您的设备来完成工作吗？昨天您告诉我们的技术人员我们不能，幸运的是当时正在下雨。

董先生对此感到困惑，因为他已经断开了设备的连接，当天下午4:45回给Di Bratto的电子邮件中看到董先生表示：“HVAC已经断开。你可以继续把它抬起来。”

董先生承认他不是持牌电工或空调维修人员。话虽如此，但他相信自己的背景为他提供了必要的培训，可以断开暖通空调装置，而无需雇用“专业人员”。事实上，他表示，在他之前的工作过程中，他将能够检查其他人的工作，其中包括与暖通空调装置的连接。

但是，Applewood聘请了一家机械承包商来检查所有HVAC装置，并称董先生的HVAC装置不符合要求，且未处于正常工作状态。

2016年10月21日，董先生继续向管理公司投诉单位漏水问题。针对这些投诉，Di Bratto声称他已经检查了泄漏情况，并表示除了董先生的暖通空调装置周围外，所有屋顶都已完成。

2016年10月22日，当维修工作终于开始时，Di Bratto进入单位检查HVAC装置是否断开。尽管董先生称抬起HVAC是安全的，但Applewood认为该装置目前处于紧张状态，如果抬起可能将会对建筑物造成严重的结构损坏。

接下来几天，董先生表示他的HVAC空调已报废，但他将原因归咎于没有被抬起而进行屋顶施工，最后导致装置周围大面积泄漏，因此他要求更换暖通空调装置。管理处表示必须自费拆除和更换。

11月3日，董先生拆除了旧空调，建造更高的路缘并安装了新的空调装置。

11月4日，董先生表示他的空调已经安装完毕，并要求按照承诺修复泄漏问题。但对方称泄漏是董先生空调装置本身有问题，以及不愿意从一开始配合所造成的。

随后，管理处重新检查了董先生的新空调，并称起尚未抬高到适当的高度，需要立即改正和维修，而且管理处坚持使用专业人员来确保屋顶保修。

最后，管理处请来Applewood，花费3,661.20加元。 董先生拒绝支付这笔钱，管理处最后降到1,000加元，但他依然拒绝。最后，事情闹大了。

管理处发了一封律师信给董先生，这一次要求其支付9,242.20加元，其中包括4,440.90元的修复费用和邻近单位的维修费用，以及4,842.62加元的律师费。如果未能在规定的时间内付款，管理处将对董先生的商铺启动产权留置权诉讼以收取这些费用。

董先生没有理睬。2017年2月22日左右，一份业主留置通知书发给了董先生和董女士。由于这对夫妇一直没有付款，2017年5月8日左右，董氏夫妇收到了一份强行出售物业的通知，内容如下：

如果在2017年6月26日或之前未支付11,873.71加元（包括利息），将出售该单位以支付这些费用。

今年2023年5月，安省高等法庭对这起纠纷进行判决。

法官Fowler Byrne J.表示，管理处没权要求任何商铺业主需要雇用专业人士来断开其HVAC空调装置。并且，法官发现董女士确实在2016年9月27日之前就断开了暖通空调装置。

此外，董先生及其商铺租户吴女士的证据表明，在2016年9月初开始屋顶维修之前，暖通空调装置就已开始运行。

最后，法官裁定，管理处要求董女士支付的费用并非她造成的损害，因此不存在有效的留置权。因此，相关索赔应立即解除，费用由管理处自行承担。

来源：加国无忧综合

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