2023-05-18 地产资讯

根据本周最新一份报告显示，曾被RBC皇家银行称为加拿大“历史性”的楼市调整似乎已经结束，卖家已“重回司机的位置”，掌握方向盘主导楼市。

本周有两份报告，第一份是加拿大地产协会CREA的4月份房市报告，称2023 年初以来，房地产市场活动出现回升趋势，4 月份的房屋销售量比 3 月份“飙升”了 11.3%。

由于买家的需求“大大超过”卖家的房源供应，加拿大的房地产市场今年春天继续反弹，全加平均房价自1月份以来已经飙升超过$10万，幅度惊人。

第二份是皇家银行周一发布的月度报告，RBC高级经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在报告中表示：“2023年春季越来越像是楼市经历了一年的低迷之后的转折点。”

他说，上个月RBC追踪的所有市场中，约有3/4市场的平均基准价格也有所上涨，其中包括多伦多地区，GTA地区房价月环比上涨 2.4%，达到平均 $110 万加元。

RBC报告指出：“4 月份，温哥华和多伦多出现了初步的好转迹象。” 

“房屋转售量月环比分别上涨 27% 和 25%，一口气追回了大约1/4的修正。看来买家正在迅速恢复对这两个市场的信心，因为加拿大央行已经暂停了激进的加息政策。”

皇家银行在本周的报告中写道：“在经历了长达一年的低迷之后，2023 年春季越来越像是加拿大房地产市场的转机点，全加4 月份房屋转售量环比飙升 11.3%，创下近三年来最强劲的月度涨幅。”

“房屋价格连续几个月上涨（包括 4 月份 MLS 房价指数上涨 1.6%），这是自 2022 年初以来的首次，加拿大绝大多数房地产市场都做出了贡献。”

“需求复苏和低库存使卖家重新回到大多数主要市场的司机座位，包括多伦多、温哥华、卡尔加里和哈利法克斯。”

延长房贷期限是罪魁

加拿大最大的房地产媒体betterdwelling一针见血的指出，延长房贷期限是房价高企不下的主要原因。

Betterdwelling发文称，几周前，他们就透露，加拿大天价房地产价格受到房贷期限延长摊销的支撑。事实证明，加拿大的银行监管机构——加拿大金融监管局（OSFI）也同意这一点。

OSFI在给下议院财政常务委员会的一封信中解释说，取消房贷期限延长政策可能会对房价造成下行压力。

房贷还款期限被延长 超30年的占到25%以上

今年早些时候，betterdwelling深入研究了六大银行的文件，发现房贷期限延长的案例急剧增加。就在一年前，六大银行投资组合的房贷期限超过30年的只占到一两个点。

在2023年第一季度，六大银行投资组合中有很大一部分房贷期限超过30年。六大银行中有四家报告称，至少有四分之一的房贷至少还剩30年——BMO（占其投资组合的32%）、CIBC（30%）、TD（29%）和RBC（27%）。这比之前只有1或2个百分点有了巨大的飞跃，其余两家银行与这个趋势没有大的变化。

“延长房贷”实际支持了“房产投资者”

Betterdwelling认为，目前受到帮助最大的借款人其实是所谓的“投资者”。之前的低利率帮助他们占了高达90%的新住房供应，占了大部分最实惠的房屋。低利率也导致他们在现有房屋销售中出价超过首次购房者，从而占了更大的市场份额。

加拿大最大的银行RBC甚至称这是一个“系统性问题”和“可悲”的状况，投资者正在以这种形势取代首次购房者。

BMO提出警告，在1.5%的抵押贷款利率下现金流为负的“投资者”在今天4.5%的利率下负现金流更严重了。

也就是说，除非这些“投资者”通过房贷期限延长来降低每月付款，否则有可能陷入危机。

温哥华太阳报 Douglas Todd：房贷期限延长可以防止短期违约，并让投资者有更多时间退出持有。但这将以更大的市场风险为代价。

温哥华市中心办公室空置率大增 想捡漏的却要失望了……

温哥华市中心办公室一直都非常抢手，空置率曾一度低至2.2%。然而，疫情剧烈改变了办公室出租市场的图景。最新报道指出，温哥华市中心的空置率在近二十年来首次超过10%。

加拿大其他主要城市的趋势与温哥华一致，甚至更加糟糕。

多伦多2023年第一季度市中心办公室空置率为15.3%，这是自1995年以来的最高值。根据世邦魏理仕（CBRE）的数据，渥太华空置率为13.2%，蒙特利尔空置率为16.5%，两座城市都处于历史最高水平。

更加夸张的是美国旧金山，市中心空置办公室的面积超过可供租赁或转租总面积的30%，也达到了了历史最高水平，甚至比2002年互联网泡沫崩溃后的情况还要差，当时空置率约为20%。

上一次温哥华市中心空置率超过10%也是在2004年互联网泡沫崩溃之后，当时许多初创技术和网络公司破产。

导致空置率大增的主要原因是由于许多公司并没有积极推进员工回归办公室上班，此外，很多科技公司正在裁员，需要缩减办公面积。

地产专业人士表示，现在有的公司办公室面积高达1万呎，但平时仅有3个员工经常来上班，这样肯定会将办公室转租出去。

一家位于市中心的软件公司，已经将整整三个楼层放上转租市场，面积高达6万呎。

市场预测指出还会有更多类似的情况出现。同时，一些新的趋势也逐步显现。

Avison Young一份新报告指出，在AAA级办公室中，82%的空置空间都集中在中低层。

之前的模式是一旦出现写字楼空置率过高，随着价格的疲软，许多公司会从等级较低的建筑，如B级或C级办公室，转移到AAA级建筑。

但现在看来，至少在较新的、价格较高的建筑中，租户正在从较低的楼层搬到较高的楼层，以此希望以更好的景色或私人露台等，吸引员工回到办公室上班。

同时，在价格较低的B级和C级建筑的较低楼层，出现了比较活跃的租赁活动，租户正在寻找拥有更好性价比的办公空间。

在这两者之间的市场是受负面影响最严重的，即A级建筑的中层和高层。根据Avison Young的数据，中层楼的转租空置率为43%，高层楼的空置率为40%。

不过，想现在捡漏租到便宜办公室的公司可能会比较失望，因为虽然待转租办公空间增加导致部分价格有所松动，但还没有出现业主大幅减租的现象。

其原因是在温哥华市中心持有办公物业的房东数量并不多，大多数是大型养老基金，受债务影响较小，能够长期持有房产。

来源：超级生活综合

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