家住北美 2022-12-15 16:01 Posted on 美国

《家住美国》12月14日报道，据《今日美国》（USATODAY）12月8日消息，经历了一年来美国房价走势的“过山车”后，美国人买房趋向开始保守。近期，尽管美国抵押贷款利率连续第四周下降，潜在买家仍不愿为购房融资。

截至12月2日的一周，抵押贷款申请比前一周降低了2%。美国人购买房屋申请贷款的规模创下2021年 1月以来的最低水平。

与此同时，美国最大抵押贷款巨头之一——房地美公司的最新数据显示，截至12月8日，全美30年期固定抵押贷款的平均利率下降至6.33%。固定利率抵押贷款比一年前平均3.1%，上升了一倍还多。

近几年在疫情时期创下的房地产繁荣，加上几十年的高通胀和不稳定的抵押贷款利率，迫使美国潜在的购房者和房主只能保持观望。

房地美公司首席经济学家萨姆·哈特（Sam  Khater）表示：“抵押贷款利率连续第四周下降，原因是人们越来越担心经济增长乏力。尽管近期利率下降幅度很大，但购房者的情绪仍然很低，购房需求对利率稍微降低没有重大积极反应。”

抵押贷款利率降低为何无法点燃美国人买房热情

10月下旬，30年期固定利率抵押贷款的平均利率突破7%。但专家表示，有迹象表明通胀正在降温，美联储可能会放松其激进的加息，预示着美国的抵押贷款利率可能已经达到顶峰。

截至2022年12月8日，美国的30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.33%，低于上周的6.49%。而一年前的这个时候，30年期固定利率抵押贷款的平均利率仅仅为3.1%。

15年的固定利率也在降低。15年期固定利率抵押贷款的平均利率为5.67%，低于上周的5.76%。一年前，15年期固定利率抵押贷款的平均利率为2.38%。

美国抵押贷款银行家协会（mortgage Bankers Association）主席兼首席执行官鲍勃·布罗克斯米特（Bob Broeksmit）表示：“尽管美国抵押贷款利率从10月份开始持续下降，但潜在购房者仍继续推迟购房决定，即使房价持平或下跌。而上周购房申请的平均贷款规模是近两年来的最低水平，这也表明房价正在逐步降温。”

抵押贷款利率如何影响美国人房屋购买力？

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）高级经济学家兼房地产研究主任纳迪亚·埃文盖洛（Nadia Evangelou）认为，目前，普通的美国家庭无法购买中等价位的住房，因为房价的增长超过了美国人的收入增长。

然而，她表示，随着抵押贷款利率接近6%，过去四周，住房负担能力上升了约8%。

她表示：“如果通胀继续放缓，2023年抵押贷款利率可能会稳定在6%左右。如果抵押贷款利率降到了6%，那么许多购房者将更能负担得起住房。而在这种情况下，美国很多普通家庭的收入将比购买中等价位住房所需的月供多1000美元左右。随着更多的买家重返市场，住房市场可能会在新年伊始出现转机。”

选固定利率好还是选浮动利率好？

需要问的问题是，究竟是什么原因阻碍了购房者进入市场的脚步？

Bright MLS公司首席经济学家Lisa Sturtevant表示，简言之，对经济衰退和高抵押贷款利率的担忧让购房者们停了下来。许多人已经被完全排除在市场之外，利率的小幅下降不会产生任何影响。

另外，住房的可负担性仍然是市场的一大制约因素。在过去三年中，全国房价上涨了40%以上。

Lisa Sturtevant表示：“2019年，一个家庭需要大约52000美元的收入才能有资格购买中等价位的住房，他们的月付款大约为1220美元。而购房者现在需要近10万美元的收入才能获得中等价位的住房，而典型的每月付款已经飙升至2200美元以上。”

房利美公司首席经济学家Khater表示，即使利率下降，房价下跌，但随着我们进入今年最后一个月，经济不确定性仍将限制购房者的需求。

住房市场发生了什么？

根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，10月份，房屋销售连续第五个月下滑。美国四个地区中有三个地区的交易量环比下降，四个地区的所有交易量均同比下降。

美国地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示：“10月对购房者来说是一个艰难的月份，因为他们面临着20年来的高抵押贷款利率。尤其是西部地区，受到了高利率和昂贵房价的双重影响。只有中西部地区勉强获得了收益。”

截至10月底，美国住房总库存为122万套，与9月和一年前（123万套）相比下降了0.8%。以目前的销售速度计算，未售出库存为330万套，高于2021 9月的3.1个月和10月的2.4个月的平均销售速度。

劳伦斯.云补充道：“库存水平仍然紧张，这就是为什么一些待售房屋仍然收到多个报价。10月份，有24%的房屋收到了高于要价的价格。相反，在市场上放置超过120天的房屋价格平均下降了15.8。”

房价还在上涨吗？

尽管房价逐年保持高位，但其增长速度与去年不同。

2021年10月，全国所有住房类型的现有房价中值比上年上涨了13%，而2022年10月，房价同比仅上涨6.6%。

10月份所有住房类型的现房价格中位数为379100美元，较2021 10月（355700美元）上涨6.6%，因为所有地区的价格都有所上涨。这标志着连续128个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

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