把旧房子卖出去，把新房子买到手，这一过程可能会非常棘手。（Pixabay.com）

升级换房，搬到一所更大、更好的房子里去住，这是一件多么激动人心的事！但是，把旧房子卖出去，把新房子买到手，这一过程可能会非常棘手。是应该先把旧房卖掉然后再去买另一所房子，还是先把新房买到手之后再去卖旧房？这个问题通常很难回答。

首先需要考虑的是，是否必须先把现住房卖掉后才有钱买房？是否必须要先解决好住处才可以把现住的房卖出去。

如果把市场走势也考虑在内，那么问题可能进一步复杂。“多年前，先卖再买是正常的，”新州房地产协会会长Leanne Pilkington说，“甚至没有人想过要先买。”

但近年来火热的房市让很多人转向先买后卖。过去五年的房地产市场繁荣降低了先买的风险，因为房产可能很好卖。

“在真正强劲的繁荣市场中，更多人先买再卖。”买家代理公司Mayfield Property Buyers的经理John Carew说，“过去的12到18个月里，我们看到更多人又转回先卖再买。”

现在的房地产市场衰退，虽然意味着房子可能需要更长时间才能卖出，但同时也意味着升级换房成本降低，澳洲房地产规划所董事总经理David Johnston说。他认为现在是升级换房的好时机。

先买的优越性

先买好房然后再把现住房卖掉，这样做可以更好地控制资产，但前提是要有强大的财力。

“先买确实是理想的选择，”Johnston说，“你在自己的时间框架内做出决定。”

对于大多数升级者而言，先买并不是一种可行的选择，这适合于收入高、有较高资产净值的人们，因为他们获得贷款比较容易。

对于那些无法同时持有两处房产的人来说，可以采用过桥融资的方式来解决买新房的资金来源问题，直到现有房产被出售后再取消过桥融资。这种贷款方式虽然利率较高，但很有好处。

Carew说：“如果过桥融资是让你有几星期的时间把你的卖房价格抬高5万澳元并避免搬两次家，那么这样的花费可能是非常值得的。”

依靠卖旧房的钱来买新房的买家，如果先买后卖，那么灵活性较低，压力较大，因为一直想着一定要在某个日期前把房子卖掉。

先卖后买最保险

Johnston表示，先卖再买，可以降低风险，并且“你知道你确切的财务状况”。

准备好购房资金对于下了决心要买房者来说是很有好处的，但缺点是买家可能感到需要尽快买到房，Johnston说，这样的压力可能导致做出糟糕的买房决策。

可以把卖现住房的结算期延长，以便有更长一些时间买新房，理想情况下应该是现住房的卖出与新房的买进结算时间同步。

此外，在把现住房卖掉后先租房住一段时间，可以让你在买新房的过程中更加从容。虽然这样做牵扯到搬两次家，但如果是要搬到一个新地区去的话，这种做法很有好处。Carew说，在你打算买房的地区先试住一段时间，可以让你决定是否愿意生活在那里。

一些建议

升级换房成功的关键是同时管理好卖房与买房两个过程，将重点放在选择合适的中介、把售房准备工作做好，同时选对要买的房产。

此外，还有另一种选择，即把现住房保持一段时间，租出去，挣些租金，之后再卖。但是“并不是很多人有能力这样做，这是一种着眼于长期的做法。” Pilkington说。

了解当地市场非常重要，这有助于升级换房者决定到底采取哪一种做法。

http://www.epochtimes.com/gb/19/1/16/n10979741.htm