姜勇 多伦多房地产买卖操作手册 2020-05-30 22:01

接上篇：租客管理篇（1）

上篇阐述了管理租客的三大原则，本篇是阐述如何运用这三大原则处理租客管理中的常见的几个问题：

房屋租赁中常见的几个问题

1.    租客不交房租

首先是沟通原则，房东应该迅速和租客联系，了解情况，先用电子邮件方式，如果24小时之内没有收到答复，用电话或者语音联系，尽早和租客联系上，了解租客的详细情况，必要时，直接拜访租客。

根据情况，采取不同对策，如果是失业造成的经济困难，要对租客的处境表示同情，可以更深入地了解下失业原因，也许可以提供相应的建议，这是“有情”的原则。要强调的是，这个阶段从态度和行为上不要把租客当作是欠租不还，即使房东感觉租客有不付房租的意向（感觉可能是错的），房东要积极沟通，协商解决，切忌提前撕破脸皮，让租客破罐破摔，索性不再交租。

接下来是“有理”原则，房东要陈述自己的财务困难，有贷款，地税，房屋修理等一系列支出，如果没有租金的收入，房子可能被银行没收，对租客更加不利；房东目前收的租金已是低于市场租金，实际上已经给租客让利；

接下来继续沟通，理解租客的目前财务状况，并且对租客的未来财务状态也有个基本判断，然后找到解决方案，有很多方案可以选择，仅举几例：1 允许租客提前解约，以让租客找到更适合他/她的房子或者搬回父母亲戚那里住； 2. 只交一部分租金，未交的租金在以后补交（需要双方书面同意）； 3. 根据租客实际情况，给予租客一定优惠，比如说免掉半个月的租金。4. 提供建议，让租客是否降低其它开支，或者去亲戚朋友和银行借款来支付租金

如果上述方案无法达成或者不符合房东长远利益，“有法”原则可以实施。房东应该尽快联系法律专业人士，以法律手段来处理租金不交的问题。

2.    租客分租或者搬入了更多住客

这也是定期检查很重要的一个原因，可以及时发现租客的状态和变化。如果发现租客分租或者搬入了更多住客，应该及时通知签约的租客，了解具体的情况和原因。根据具体原因，再实施对策。

本着“有情有理有法”, 对租客的特殊处境表示理解，但是同时指出分租的不合法规，或者更多住客也违反了当初的租约，更多住客对房子造成了更多的磨损。

后面是双方协商沟通找出解决方案，有几个方案可以选择： 1 新搬进来的租客或者住客在一定期限内搬走；2 房东允许新搬进来的租客或者住客继续居住，但是需要一定的租金补偿；3 允许租客提前解约，以让租客找到适合他们的租房，租客给予房东一定的补偿，等

如果房东租客之间无法达成协议，房东可寻求法律人士的服务。

3.    租客在卖房或者租房时不予配合

这也是个常见的问题。这需要一开始和租客沟通好，对租客说明自己的实际情况。然后了解租客的实际情况和他们的想法，相互妥协，制订一个对双方都合理的看房规则。房东应本着”己所不欲,勿施于人”的原则，不要对租客的生活造成太多的干扰。一旦看房规则设立后，不要轻易违反规则，除非万不得已。看房规则要符合租约法的规定，比如提前24小时通知租客，看房不得晚于晚8点以后。

有可能的话，房东当面和租客协商会比较好，房东带些小礼物，对租客的配合表示感谢。

对租客违反规则，房东要及时澄清，了解情况，而非立即指责对方。如果对方连续违反规则，可寻求法律人士的服务。

4.    租客在租约未到期要求退出租约

这也是个常见的问题。这实际上是租客违约了，但是房东要了解情况，而非要求租客必须履行租约。租客有时是因为不可抗的因素需要提前解约，比如说工作变动等，房东需要和租客顺畅沟通，然后根据实际情况处理。

房东可以要求租客找到下一个租客履行合约，当然，后面的租客必须满足房东的条件（信用，收入等）。需要指出的是，房客即使毁约，沒有找到合适后续租客，提前搬走，房东有义务继续寻找租客，如果找到了租客，其中的实际损失（租金损失）和找房过程中的花费（广告，经纪费用等）由前租客承担。后续租客搬入，前租客如果提前交纳了后面的租金，房东在扣除房东实际损失和花费后需退还多余部份，不够的话，向前租客追讨。沒有毁约的惩罚费用或者精神损失费用。

房东可以要求租客赔偿一部分的费用（比如说一到两个月的房租），做好解释工作，这个赔偿是作为寻找新租客的费用（经纪费，房屋空置带来的经济损失等），然后和租客签一个提前解约的合约。

房东和房客需要充分沟通，将心比心，和气生财，在很多情况下，房东不必锱铢必较，适度的慷慨换来的是长期的便利。

5.    房东涨租

房东涨租一定要提前3个月告诉租客，给他们足够的时间，以便他们可以在经济上做好准备。房东涨租的幅度要符合民租法的规定。房东在电子邮件里可以简要地说明下涨租的理由，比如地税，房屋维护费用，管理费等的上涨。

房东涨租的通知应以书面的形式给租客，同时，也可以和租客电话通知下，解释下涨租的理由，也同时了解下租客的情况和想法。

一般而言，房东每过12个月可以涨租一次。原则上，建议房东不要停止涨租，因为涨租幅度不能超过通货膨胀率，在大城市，上涨的租金和市场当前的租金是有一定的差距的。如果实际租金和市场租金相差过大，租客会逐步失去搬离现有租屋的动力和能力，从长远来看，对房东和租客都不是有利的选择。

6.    房屋修理

租客提出房屋需要修理的情况，房东一定要及时回应，租房是房东的一笔较大的资产，如果房东对自己的资产出现问题不作及时回应，租客对租房的态度也会出现变化。房屋的破损除了对房子造成损害，也对租客的生活造成不便。根据问题大小，房东应该决定是否派人去实地检查，然后派出专业人员及时去修理。有的租客动手能力较强，房东也可以给予一定补偿，让租客自己去修理。房东处置这些问题要及时和灵活。

电器如果坏了，房东无法判断是租客失误造成的，房东应该及时维修或者更换，切忌为了省钱不断拖延，造成租客的生活不便乃至怨恨。己所不欲，勿施于人，把自己放在租客的位置上想想。租客付了租金，及时的修理是租客一个正当合理的要求。

如果是租客疏忽造成房屋损坏，房东要租客及时修复到原状。这也是笔者反复强调的要定期去查看下房子，可能的情况下，和租客见个面，相互沟通下，而不是不管不问，从来不去查看自己的房子。房东有权利也有义务查看自己的租房，这是一个对自己资产负责任的行为方式。

结论

房东和租客的良好关系是非常宝贵的，可以成为房东的巨大财富。房东拥有良好的声誉将提高房东房产的租赁潜力。与租户相处得好，可让租赁变得轻松。快乐的租户也会停留更长时间，减少重新出租带来的成本和不便。最后，从健康和安全的角度来看，积极良好的关系更有可能带来高质量的生活环境。

希望各位房东能遵循上面三个原则，在房屋租赁业务上一帆风顺。

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