姜勇 多伦多房地产买卖操作手册 2020-05-29 21:36

接上篇：租客选择篇

最近笔者帮很多房东出租住宅物业, 接触了各类房东和租客, 对房东和租客的关系有了新的解读.

房东与租客之间的关系是一种比较特别的商业关系。房东是对房产作的实际的金钱投资, 租客是对住宅和当地社区的情感和关系投资. 租客在房子和社区上的情感投资可以使社区更好,实际上是可以给房子带来额外的增殖收益的. 房东投资房产, 一方面是希望有可靠的现金流, 另一方面是希望房产增值.  要达到这两个目的, 特别是第二个目的, 其实是很需要租客配合的.

房东拥有房屋的所有权，租客拥有房屋的使用权。在安省，民租法是相对保护租客的，民宅的使用权（租客的居住权）一般是高于所有权（房东的财产权）的，房东因为各种原因要驱逐租客或者追讨欠租必须经过严格的法律程序，而且耗时耗钱。因此很多房东挑选租客时精挑细选，但是这只是成功的一半，房东如果缺乏有效的沟通和管理，好的租客可能也会变成差的租客，特别是在目前经济震荡，前景不明的情况下，和租客进行有效沟通及良好管理尤其重要。

笔者在这里总结了管理租客的3大原则，然后针对几个经常遇到的问题阐述下该怎么去处理。把握好这3个核心原则，很多问题可以化为无形。

房屋租赁管理的三大原则

第一个原则是“己所不欲,勿施于人”

房东尽管在经济上可能处于相对优势地位，但是对租客一定要平等待人, 尊重对方，在处理问题的时候，想想如果自己处于租客的地位，会有怎样的想法。言行举止让人感觉到对别人的尊重。比如说房东要检查房屋，北美的大多数人是非常在乎隐私的，房屋是自己安全和隐私的最后一道屏障，房东至少应该提前24小时通知租客，最好给租客提供两个时间段选择。以友善商量的口气，而非强制的口气，让人感觉到房东对租客的尊重。

信守承诺，了解自己的责任并认真对待。房东应明确与租户有关的义务，向租户证明房东正在履行职责，这将使他们放心。每当房东得到关于维修的通知，房东应尽量尽快完成。对于租客的问题，尽量做出当天的回复，特别是在房子安全方面的问题。如果房东租客已经就某一行动或截止日期达成一致，请务必坚持下去，而不要轻易修改。

第二个原则是“有情有理有法“

对租客的管理，应该是“遵守法律，情理为先”。房东一定要懂民租法，安省的民租法很复杂，规定了租房过程中的方方面面，比如说，挑选租客非歧视的标准，宠物的规定，租金上涨的规定，房东探访租屋的程序，租约到期后的续约等。笔者个人感觉安省租客普遍比房东更了解租约法，可能是因为政府和非政府机构会给租客提供免费咨询，而不会给房东提供相关服务。如果房东不了解民租法，言语行为上很有可能违反租约法，而让租客抓住把柄，以后可能以此欺负房东。房东或者自己花时间学习了解民租法或者花钱外包让专业人员（房地产经纪或者物业管理人员）去管理租客。

房东在管理租客的过程中，以柔性管理为主，人非草木，皆有情感。租客入住之前，房东应与租户见面，尽早建立一个融洽的关系。入住之后，租客出现出现经济上的困难，房东首先要表示同情，然后了解租客的实际情况，协调商量一个解决方案，而非立即采取法律行动，驱逐租客，特别是租客有良好的历史情况下。平常节假日房东也许可以向租户赠送贺卡或者小礼品，以联络情感。

第三个原则是“沟通，沟通，沟通！”

就像任何关系一样，房东和租客的关系也不例外。双向沟通是避免误解的必要条件。房东应该让租客明确知道房东在租房期间对租客的期望。房东应该始终倾听租客的期望，并尽力满足他们。

让租客了解建筑物内可能发生的事情以及可能影响他/她的房产周边地区的情况，这也是一种沟通方式。在出现重大问题之前，房东应该始终安排时间进行沟通，而无需等待租户提出要求。

房东尽量定期与他们联系（每三个月左右）。定期联系可以帮助在问题升级之前找到解决方案。笔者强烈建议房东每3个月去看下房，最好和租客见个面。定期地去看房有几个好处：一是了解下房子状况，如果有问题，可以及时修理；二是了解租客的状况，未雨绸缪，见面嘘寒问暖下，也许可以增加些情感；三是房东探访房屋，租客一般会提前把房屋整理一下，对房屋的整洁和租客自身生活品质的提高也有好处。

对租客违反租约的行为, 房东需要及时指出, 及提供反馈意见, 保持书面证明。房东采取行动之前，比如提高租金，最好陈述理由，让租客理解。

后面一篇是如何运用这3个原则处理常见的几个问题，比如说欠租怎么处理，敬请关注。

希望各位房东能遵循上面三个原则，在房屋租赁业务上一帆风顺。

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