最好搞清这些问题，否则验房也白验！（下）

加拿大财富图鉴   2020-12-29 13:01:00

在加拿大购房、验房时，您首先要对房子建立一个体系化的整体概念，这样才能在验房和后续居住中，做到心中有数。

通常，房屋分成九大系统：

屋顶 Roofing, Flashing and Chimneys

结构 Structure

外部 Exterior

电器 Appliances

内部 Interior

电力 Electrical

上下水 Pluming

保暖和通风 Insulation and Vent

暖气和冷气 Heating & Cooling

本期，小编就带您了解最后3个子系统。

07-上下水 Pluming

给排水系统和电路系统类似，大部分的水管都被墙体、天花板以及地板遮挡。由于其隐蔽性，导致部分给排水系统的问题比较难在第一时间发现，其中，漏水、渗水以及水管堵塞，是给排水系统最常出现的问题。

▌上下水的常见问题：

• 房屋供水和污水由市政负责，还是自建的独立供水和排污系统？农村以及部分老房子，因市政不提供给排水服务，所以会自建的供水及化粪池系统。这些自建系统，需要专人进行检测，并定期维护。
• 房屋的水压是否达标？尤其在二层及以上部分，是否存在水压过低的情况？
• 供水主阀门（ Main water shutoffvavle）在什么位置？是否存在漏水、生锈等情况？

• 供水管道的材质是铜还是PVC？
• 前后院的灌溉阀门（Outdoor faucet, 也叫Hose Bibs） 在什么位置？室内（地下室或厨房等）是否有关闭关闭这个水阀的开关（Shut off Valves for outsidefaucets）？
• 浴缸/房、马桶是否存在漏水、堵塞等情况？
• 洗手池、洗碗池和洗衣池是否存在漏水、堵塞等情况？冷热水阀门是否装反？
• 热水炉、洗碗机、洗衣机、带制冰功能的冰箱，是否存在漏水情况？
• 有抽水泵（Sump pump）的房子，抽水泵能否正常运转？

08-保暖和通风 Insulation and Vent

保暖和通风是房屋的重要组成部分，不管是地下室还是阁楼，保暖和通风设施都必须配合得当。

一般来说，阁楼里常见的保温材料是玻璃纤维（ Fiber glass）或纤维碎屑（Cellulose），常见的通风配置为屋檐通风和屋顶通风（Soffit ventand roof vent）。地下室的保温材主要是玻璃纤维，主要依靠窗户完成通风功能。

在购房时，对阁楼状况掌握还是需要验房师来帮助检查，一般人很难做出准确判断。

▌保暖和通风的常见问题：

• 阁楼、地下室及外墙的保温材料采用了什么材质？是否含有蛭石（混杂石棉成分）、UFFI等？阁楼常用的保温材料主要有两类，均可由风送机通过软管喷洒出：
  • 有机纤维：主要由回收的废纸粉碎制造，灰色粉末状，有时还能发现带有字迹的碎纸屑。
  • 无机纤维，主要是废玻璃制造出的玻璃纤维，呈棉絮状，有黄、白、粉、浅灰等各种颜色。
• 最常见的材料是具有政府认证的GREENGUARD优质产品，在HOME DEPOT有售。
• 保温棉的厚度是否足够？是否存在发霉、发黑的情况？加拿大的屋顶能源保温标准是R-50，即屋顶内喷保温棉高度要达到18.5”。因为室内大约40%的热量是通过屋顶流失，所以如果屋顶保温棉厚度不够，不仅难以保温，还会增加能源损耗。
• 阁楼顶部的结构板（sheathing）是否存在发黑，发霉的情况？是否有水迹或动物粪便？松鼠、浣熊、老鼠或鸟会破坏保温材料，影响保温效果。如果阁楼曾经有松鼠、浣熊、老鼠或鸟居住，必须及时确认并驱除，并堵好动物的盗洞，以防再次有动物进入。
• 阁楼的通风程度是否足够？soffit vent是否被堵了？如果通风不够，阁楼里的木板可能会发霉，其中比较平的屋，尤其容易发生这种情况。
• 地下室保温棉是否足够？是否存在黑发霉的情况？

09- 暖气和冷气 Heating & Cooling

加拿大房屋常用的暖气和冷气系统有两类：

• Air Conditioning：只能制冷，不能供暖
• Heat Pump：既能制冷又能供暖。

因此不管是AC还是Heat Pump 都是由室内机和室外机两个部分组成。AC的室外机一般都在墙外，而室内机则在furnace上面，因此AC和furnace会共用一个duct 系统、出风口（register）和回风口(grill)。因此，无论冬夏，屋主都要定期更换furnace filter。

设计合理的供暖系统不仅能够为房屋提供足够的暖气，并且必须是可靠的、高效运转。从目前来看，无论AC还是HP，都无法完美地达到所有的功能要求。

▌供暖系统的常见问题：

• 供暖设备的类型是Furnace还是Boiler?
• 暖气的扩散装置是什么类型？Baseboard, Radiators,Convectors, Baseboard, Hot Water radiant piping 或Duct and Registers?
• 供暖的能源是什么？如果是燃油供暖。则需要要检查油罐是否存在泄露的情况？
• 室内里有无壁炉，如果有，是什么类型？
• 如果是Furnace供暖，要判断是中效炉还是高效炉？燃气暖炉（gas furnace)分为3种
  • 高效炉：燃烧效率在90%以上
  • 中效炉：燃烧效率在80~90%之间
  • 低效炉：燃烧效率在80%以下
• 我们可以通过检查排气管，来判断的燃气暖炉类型的：中效炉用金属管，高效炉使用黑色或白色的塑料管。电暖炉(Electrical- furnace)则没有这个区分，燃烧效率基本上都是100%。
• 暖炉已经使用多少年？距离更换期限还有多少年？暖炉和空调都有一定的使用寿命，一般中效炉和boiler的使用寿命约为20~25年，高效炉则为15~20年。识别出暖炉和空调的使用年限，在购买房屋或房屋维护中有着非常重大的意义。更换费用：

• • 暖炉：3500~7000加元
  • 空调：3000~5000加元
• 暖炉的大小是否合适？Gas -furnace：
  • 房龄在50年以上的老房：每平方英尺大概需要50 BTU/hr
  • 房龄在50年以下的新房：每平方英尺大概需要30BTU/hr
• Electrical-furnace：大概来说，每平方英尺大概需要7瓦，相当于25BTU/hr。一个简单的换算：BTU/hr= KW×3413
• 如果室外温度低，打开Furnace检查是否正常运行？是否存在噪音过大，或者不断重启的情况？
• 检查每个通风口是否足够的暖气出来？回风口是否足够？

▌制冷系统的常见问题：

• 制冷的类型是什么：Air conditioning, Heat Pump?Heat Pump常见于没有安装duct系统的老房子，或作为较大房屋的补充制冷的设备。
• 空调使用多少年了？距离更换期限还有多少年？一般来说空调超期使用更容易损坏，空调期望使用寿命约为15~18年。
• 空调的效能是否合适？一般来说1Ton的空调可以满足700~1000平方尺的房子的制冷需求。
• 开空调，看室外压缩机是否运作正常？是否有存在过大的噪音或剧烈震动？
• 开空调，检查室外压缩机是否频繁重启，或一直保持转动？
• 开空调，检查室内的冷凝机周边，是否存在漏水或水迹？
• 检查每个室内回风口和出风口是否足够多？
• 检查每个出风口是否有足够的冷气？

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