不了解加拿大的「房产证」，你敢买房？

加拿大财富图鉴2020-10-21 12:05:00

在中国和加拿大都置过业的人清楚，房产证（地契）在这两个国家差异很大。

在中国，房产证是一个充满仪式感，且在很多场合都需要出示原件本子，证内的核心信息主要是界定产权归属的指向和物业基本信息（当然两个国家房产“所有权”也有很大区别，但这里仅对文件出现的形式作出分析），证书的整体信息量相对简单，例如，我们办法通过中国的房产证了解购业主是否贷款买房。

而加拿大的没有房产证，只有过户后律师出具的“房契纸”，而关于地产的产权信息则登记在政府，其中所含的信息量可谓极大丰富。因为，在加拿大，房产的任何利益方，只要觉得其利益在相关地产中，能够或需要得到维护，就可以通过合法途径，在目标房产权登记上追加信息。可以这样说，加拿大的房屋产权证是个动态证书，且处于实时更新状态。而“房契纸”反映的，仅仅某个时点的产权调查结果而已。

所以，如果您在加拿大卖房，仅向意向买家出示“房契纸”原件，实际意义并不大。有经验的买家基本都无视证件，而仅提取“房契纸”上的9位数序列号(parcel identifier)，然后据此自行或由律师，对标的房产中可能涉及的通行权、使用权、抵押权、债权等利益相关事项，进行产权调查（Title Search)。

事实上，在加拿大置业，产权调查的意义重大。因为标准的房产买卖合同，会要求卖方在成交时，为买方提供不带任何债务与纠纷的清晰产权cleartitle。所以在地产交易意向的开始，买方经纪会以保护客户利益为首要前提，对标的房产进行产权调查，分析出对未来房主利益有影响的项目。所以，一份产权调查结果如果有五六页，您也无须惊讶。

在加拿大房产证上登记的权益极多，最常见的有以下几项：

1. Covenants：covenant契约大都是指房屋初建时就订立的约定。例如与市政府约定此房屋不做某用途或不建某设施等，或邻里两个duplex之间约定，不得修改房屋外形等。
2. Easements：一般是指邻里享有标的房产前面一部分道路的通行权。例如，业主房屋边有个封闭公园，邻里只有通过您屋前一段路才能入园。此时，该业主产权登记上，就大概率会一个Easement。
3. Right of way：指更细化的通行权。例如，水、电公司要在标的物业范围内，铺设维护管道，会如此登记：STATUTORY RIGHT OF WAYCA——2011-01-12 10:30REGISTERED OWNER OF CHARGE:BRITISH COLUMBIA HYDRO AND POWER AUTHORITYhappy Canada999请看下面两个例子，诸如，Telus或Shaw等运营商，需要埋线时，也会在房屋产权上登记：STATUTORY RIGHT OF WAYBB—— 2011-01-13 14:54REGISTERED OWNER OF CHARGE:TELUS COMMUNICATIONS INC.STATUTORY RIGHT OF WAYCA—— 2012-06-08 12:31REGISTERED OWNER OF CHARGE:SHAW CABLESYSTEMS LIMITED
4. Equitable charge：通常指标的房产或所在楼盘，在开发时阶段就与所在地政府签订协议，允许政府针对房屋周围所在的街道，收取一定的费。例如，在魁北克省蒙特利尔老港，有些以前属于heritage的楼盘被改造成居民楼；在改建过程中，蒙特利尔市政府收取了一定的费用，且不排除以后还有继续收取费用的可能。而在这些楼盘的房产权证上，都会登记以下字样：EQUITABLE CHARGEBB12345 2007-11-20 09:31REGISTERED OWNER OF CHARGE:CITY OF MONTREAL

以上四项信息的登记目的，是为了维持房产约定或合法正常使用，这些权益都会在产权上长期存在，对现业主以及未来业主都具有约束作用。您只要遵循这些约定即可，而无需过分担心。

但是，如果您在发现标的物业的产权登记了以下项目，则需要提高警惕：

1. Liens：指标的物业存在欠费。例如，另外，新房的开发商如果欠材料费、雇员工资等，相关受害方也可在房产上登记一个lien；标的房产在之前的交易上，未缴清过户税；公寓欠缴物业费等，就会被登记上类似如下内容：STRATA PROPERTY ACT LIENBB12345 2011-03-19 12:11REGISTERED OWNER OF CHARGE:THE OWNERS, STRATA PLAN LMS0000BB12345REMARKS: STRATA PROPERTY ACT, SECTION 116为了保护买方利益，在房屋买卖成交前，这些liens是都必须处理干净。因为成交之后，绝大多欠费责任都会指向当前业主，而不是前业主。
2. Encroachments：一般是指标的房屋的一部分，侵犯了邻家房屋的领地（常见于独立屋），其中法律纠纷不言而喻，在成交前必须解决。
3. Judgment：这是最最最需要注意事项。这个登记信息指现业主或标的物业与第三方有纠纷，并已经提交法院。例如，现业主与第三方有债务纠纷或婚姻官司，涉及到了标的房产。在婚姻官司中，如果婚姻双方为房产分配有纠纷，并已提交法院，标的房产的登记信息上会出现：Certificateof Pending Litigation(CPL)买方一定要注意，凡是在产权调查中发现这类信息，必须要求卖方处理干净，否则坚决不可继续交易。
4. Financial charges：一般指标的房产被用作抵押。例如，现业主购房时资金不足，向银行借贷购房；又如业主需用大笔资金，用此房抵押申请第二次贷款。如果两次贷款使用了不同的贷款银行，这时房产权证上就会出现两个贷款。尤其是抵押借款，必须要求现业主处理完毕才能交易。具体登记示例如下：MORTGAGEBB123456 2008-03-25 14:58REGISTERED OWNER OF CHARGE:SUPER BANK OF CANADABB123456

以上其实只是对加拿大房产权证所含内容的一个简要描述。加拿大的房产权证的信息称得起包罗万象，由此我们就不难理解：房产交易必须有法律人士介入，尤其是买方，一定要在房产过户登记之前，彻底搞一次一次产权调查。

除了请律师之外，本文列出产权调查中出现的项目，其实都可以通过支付不大的费用进一步了解其所登记的细节，建议所有对产权调查结果有顾虑的买方人士，也自行核查一下，以确保自己的权益不受损失。

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