先卖 or 先买 ？

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在我上半年已经完成的和手上正在进行的交易中，升级换房的占了大多数。大家也比较普遍会用售房所得做购买下一个物业所需的首付，那么在开始筹划时，朋友们都会问 “我应该是先卖 or 先买 ？” 操作上其实是同时进行的：您需要将您现有住房挂牌上市，同时也在做积极找房的动作。只是当符合购买意向的目标物业出现，但您自己的房子暂时还没有买家的时候，您需要决定是否“先买” --- 如果决定先买，一般会在合同上铺设以售出现住房为条件 ；反之，如果您的房子有了买家，但您还没有找到称心的目标物业时，您需要决定是否“先卖” --- 如果决定先卖，通常会把交房日定得比较远比如两三个月后，又或者加添反租条款。

以上两种决定是根据各自家庭实现下一步规划的缓急，以及所要买卖的物业在市场上受青睐的程度而定，很难说哪个选择更有利或不利。(这方面以后有机会单论)。但无疑这两种选择都是条件性选择，也就意味着在与各自的谈判对象讨价还价的过程中比较容易处于下风。

这里想分享的是，如果利用好时机，或者说增大时机出现的机率，并为之出现做好准备，是有可能不在合同上放置上述两种非常规条件的。在我上半年的成交里就有这样的两个实例。（门牌号码涂掉）。

图1和图2显示的是卖掉两房公寓 （July 31过户 Aug 11 交房）=> 买入三房联排屋 （Aug 06过户  Aug 09 搬入新家）

图1

图2

图3和图4显示的是卖掉三房联排屋 （June 07 过户 July 15 交房，等于我的客人先拿到房款接着免费继续住一个月再搬） =>  买入一栋独立屋  （July 10 过户，July 11 搬入新家）

图3

图4

说来也巧， 上面这两个例子中的两个联排屋单元都在同一个物业小区，而且还是楼上楼下（本拿比有很多这种垂直两户的联排屋）。有幸经手为朋友卖掉了楼下的一套，又为另一个朋友买入了楼上的一套。

从上面这样紧凑的买卖衔接可以看出，尽管这两例实质上都是典型的以卖出现住房为条件的交易，但我却不需要放相应的条款在合同里，也不需要把交房的时间定在超出平常的范围外，这样在对各方的讨价还价上都不处下风。能达到这个效果，客观上需要时机的出现，但经纪人能做的是使这种时机出现的机率增大：

一方面要能给所售物业准确定价（要定在市场水平上，不要为快出手而选择贱卖），在此之上推广也要有力，就应该不乏上门的买家；同时在买房方面动作要快，对客人有购买意向的若干目标房源，要粘住对方的经纪，及时掌握其动向，有时需要反复找回上次暂时没达成协议的卖家再续前缘，这样一旦卖房方面有了实质性进展，买房方面即可快速转入正式的合同商洽阶段。随后这两方面的谈判节奏必须咬得非常紧，几乎是同时进行，却又有严格的先后次序，要格外小心，以免弄巧成拙。与两方的合同中涉及时间的条款需要做全盘考虑，不仅计算自己合适的时间，而且要掌握对方以及与交易相关的其他各方在时间上的要求或难处，才好有效地协调相关各部，让合同执行的每一个环节能顺畅衔接起来。 我听说过有因在某个环节上次序错乱而导致大麻烦的的例子，有时间另论。

有一点换房的朋友需要注意的是，如果想以上述的操作方法来完成换房，那么最好是买和卖都只用一个经纪人，因为整个过程实际上是需要统一设计的一盘棋，设想要是一方用两个棋手操盘，那他们一定是各自侧重自己负责的那部分，难免不出现步调紊乱 进退失据的状况。不过，要是选择卖掉现住房后先去租住一段时间，然后再待机购买下一个物业，则是另外一个套路，这种情况下前后使用不同的经纪人当然没有问题。