远离百万纠纷！加拿大购房法律问题十六问（上）

加拿大财富图鉴 2020-09-16 19:45:17

加拿大楼市行情起伏、套路繁多，但是安居毕竟还是刚需。对绝大多数人来说，决策购房，是一项重大决定；而签订合同，则是一项严肃的法律行为。在加拿大购房，流程手续可谓复杂。对新移民或留学生来说，由于国情不同，合同的概念及理解存在不少盲区和误区，但毕竟合同对双方都有同等的法律约束力，不懂法并不能获得责任豁免。

签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办？

申请购房贷款是大多数人买房的首选，而且在加拿大很多购房者是先签订购房合同，再与银行商洽贷款事项，因此“签了合同拿不到贷款”的情况并不罕见。

那么，在这种情况下，如果想取消合同又避免违约责任，应该怎么做呢？

买方必须在购房合同中追加一个“条件条款”(condition clause)，即允许买方在一定时间内申请贷款，如果买方拿不到足额贷款额度或利率标准，买方有权取消合同，卖方所有定金退回，双方互不追究责任。

这个“条件条款”并不标准合同中，所以买方要根据自己的信贷能力，在合同中追加这一条款，妥善规避因贷款问题引发违约风险。

同样，如果买卖任何一方在房屋交割前，有某项必须满足的条件：例如，买方要求购前验房，或买方需要先卖掉现住的房子才能付款等条件……那么双方一定要把各自的要求，以“条件条款”的形式明确写入合同，以备万一该条件无法满足的情况，双方可以依法无责取消合同。

签订了购房合同，卖方承诺交割前提供物业相关文件，如税单，防火证明等，如果卖方未能如约交出上述文件，买方有权以此理由拒绝交割吗？

要看合同中对卖方的违约责任是如何规定的。 有两种可能：

• 条件条款(condition)形式：即规定卖方必须在某日前向买方提供某些文件，或完成某些事项，如果卖方未能按时履约，则合同作废，定金全部退还。
• 保证条款 (warranty) 形式：即卖方保证向买主提供某些文件或完成某些事项，但并未明确规定买方有权取消合同。

在加拿大法律体系里，这两种条款的法律后果，完全不同。

• 条件条款：只要条件未能达成，则合同自动作废。
• 保证条款：虽然卖方的保证没有完成，但买方却没有取消合同的权利，买方应该按时交割，但可以保留事后追究买方违约责任，诉求合理的赔偿。

也就是说，在保证条款下，一方违约时，另一方并不当然有权终止合同。

因此签订购房合同时，特别是买方一定要厘清各项条款的属性。

案例：卖方保证该标的房产可以用于合法出租，但事实上，卖方在交割前并未拿到合法出租政府许可。于是双方产生纠纷，最终，法官裁决买方必须履约买房，然后再另行起诉卖，赔偿损失。

加拿大买卖房屋时，律师费怎么收？

加拿大律师为买卖房屋交易提供法律服务的费用，分为以下几个部分：

• 律师代收费用：最大一笔是代政府收取的房产交易税(LANDTRANSFER TAX)，俗称欢迎税，具体税率各省不同。
• 杂费：主要是标的产权的税务、水、电、以及纠纷情况的调查费用。
• 律师费：因为存在不少不可预知费用，所以律师常常不能给顾客具体                  的律师费，市场均价通常在800-1500加元之间。

房屋买卖双方可以请同一个律师吗？

一般情况下，买卖双方最好请不同的代理律师。因为律师的责任是保护当事人的权益，而房屋买卖的双方的利益一致性非常低。尤其是在处理商业物业买卖时，买卖双方切勿聘请同一位代理律师。

只有在情况非常单纯的情况下（例如直系亲属间的买卖），房屋买卖双方才可以请同一位律师。

在房屋交易过程中，何时请律师介入？

要签署合同前，最好请律师审查一下合同，尤其是新房、公寓和镇屋的买卖合同。

• 新房合同，常常会要求买方额外支付一些费用，如公共道路建设费、绿化费等，有时这些费用可能高达1~2万加元。
• 公寓和镇屋这类共管房产的合同，可能出现管理费用，维修费用大幅攀升的情况。

由于买方不了解加拿大的情况，往往到交接时才发现存在上述额外支出，可能会造成资金挤兑的情况出现。所以落笔签署合同前，请律师审合同可以做到心中有数。

房屋买卖要给律师多少准备时间？

一般来讲，买卖双方应至少应该在Closing Date前的三到四周，将所有文件交给律师。

因为律师无法完全掌控一些必须工作的时长。例如，政府部门回复税务问题的文件，一般需要两周时间。再如，银行核准贷款的文件，常常也要一两周才能交到律师手中。

特别提醒大家注意一个时间：Requisition Date——在房屋买卖合同中规定的产权调查期限。如果在此时间内，律师发现房屋产权方面有严重问题，即可以据此解除买卖合约，订金退回买方。如果超过这一时限才发现标的物业存在产权问题，或许无法中断交易。

综上，买卖双方，尤其是买方，应该尽量把律师工作时间余量做宽。

办理房屋抵押贷款的注意事项？

一般来讲，律师不能为存在利益有冲突的双方同时服务，但是在加拿大的房地产交易中，律师却可以同时代表银行与借贷买房的当事人。因此，从理论上讲，律师并不方便对顾客的房贷合同出具太多的法律意见。

一般情况下，最好是贷款人自己和银行商谈好房贷条款，然后律师按照双方的达成的一致，出具法律文件，确保双方的利益。

通常，一个家庭如果有一个房贷，那涉及法律问题比较少，但如果同时有两三个房贷，就可能存在一些问题。

签offer时要注意什么？

目前加拿大房地产市场可谓火爆，尤其近两个月，常常一有新盘上市，几个人争抢的情况出现。但是，越是在这种时候，下offer时越须考虑全面，以免留下隐患。例如，若标的物业的房龄较长，建议加入验房师验屋条款；又如，旧的公寓和镇屋，则应加入如下条款：预先审阅管理公司财务文件，否则或有管理费，修理费大幅攀升的情况而不知。因此，建议先请律师审阅offer。

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