后疫情时代，为什么加拿大房产仍是最安全的投资产品？（下）

加拿大财富图鉴 2020-09-21 12:34:33

越来越多的人想通了房地产投资的优势，也尝到了买房投资涨多跌少和变现快的甜头。但毕竟房地产投资会牵扯不少税务、出租、管理等专业事项，并受制于家庭的现金流和收入等因素。于是，希望享受地产升值的好处，又希望能规避压力和繁琐流程，简单享受地产增值赚钱的乐趣，就成了最普遍的投资课题。

简单安全的投资策略

答案是“换大屋”——换一个自己能承担的最大最好的房子，而且已几年为周期，只要房子有明显涨幅就可以换，可以一直换到暮年，卖掉大屋搬进Condo或者老年公寓。，如此一来，您即享受了人生，也不用增加经济压力，而且大概率还会赚上一笔。

为什么“换大屋”策略能够最大限度享受地产升值，而无需担心税务等琐事呢？

因为加拿大法律规定，自住房的升值不用交税的。所以，在相同的市场和涨幅情况下，价值愈高的房子的绝对涨价值越高，您享受的增值幅度也是越大。所以“换大屋”策略，是一种既享受生活，又让财富增值的赢家策略。

那么，问题又来了——那到底是应该先买后卖？还是先卖后买？而其中的房贷交接该怎么处理？

战术A：先卖后买

首先是压力小，卖掉老房子后再买新居，不用担心承担两份贷款的风险；买房时又回到了当初第一次买房的状况，轻车熟路；有充裕的时间看房、选房和谈判，直到找到全家都满意的DreamHouse。

其次，先卖掉老房子可以准确地知道你到底有多少钱可投入买新房子，看房时缩小选择范围，节约时间。当然也有风险，就是在一个上涨的市场行情里，容不得你精挑细选，如果卖掉房子没有及时买进，很可能有踏空或者需要多出更多钱来补市场涨出来的差价。

哪些人适合先卖后买？

• 贷款条件一般，家庭可支配现金有限的投资者，可以先卖后买。因为卖房后，才可以确定新房的贷款额度以及价格范围，再根据这个范围筛选新居。
• 大房换小房的投资者，可以先卖后买。一般来说，大房子价格高，售出难度也高。所以，先把大房卖出个好价钱，手握大把现金，换小房子会容易很多。
• 当市场房源充分，选择够多时，投资者可以先卖后买。卖掉现居房，再按计划在房子成交前买到新居，有条不紊，也不用找房过渡。

 战术B：先买后卖

如果需要先买房，搬进新家后﹐再装修将要挂牌出售的旧居，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。如果你的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，就会产生麻烦，而且如果迟迟不能卖出，一是增加了财务负担，二是长期同时持有两个或两个以上房产，在卖房时可能会产生投资房的税收问题。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，还需要申请过桥贷款(bridgeloan)，银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。

哪些人适合先买后卖？

• 贷款条件好，有足够首付的买家，可以选择先买后卖。这样既可以高效确定自己满意的新居，又有足够的实际能把现有房卖到自己预期的价位。这种投资者一般具备同时供两套房的经济能力。
• 价格低的房子换成价格高的房子，所谓“换大屋”可以选择先买后卖。因为新居会占用更多资金，适合先买新房。否则，一旦把先卖自住的老房，又不想临时找房过渡，在时间压力下可能买到不满意的房子。
• 对新居有特殊要求的屋主，可以选择先买后卖。一般来说，要求愈多，找到满意新居的可能性就愈低，所以要先买再卖，从而避免现居房卖了，又找不到理性新居的尴尬。

 换房交易财务安排

买/卖房产的交割时间，是换房交易财务安排中的核心问题。最理想换房交易，是买新房和卖旧房的交割日期设定为同一天。如果借款人能够在同一天，能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭贷款是“可携带式”（portable）——即借款人可以将原有房产的按揭贷款余额，直接带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期导致的罚金。

例如，甲方将房产出售给乙方，甲方还有按揭贷款余额20万加元，如果乙方愿意接手甲方的贷款，并且符合批贷条件，则可以接手甲方的贷款，而且甲方提前解除贷款合约没有罚款。这种做法被称为“可让渡贷款”（assumable）。

换房过程中，如果能将交接两处房产在同一天完成，那么财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且存在风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，有可能会出现无家可归的尴尬。

三种银行按揭贷款

对于银行按揭贷款来说，通常有三种不同选择：

• 如果以前的贷款利率和条件都不错，则可以选择“携带”（port）旧房的按揭贷款，把原有的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，避免旧房的贷款未到期而引起的罚款。不过，port过来的数额以及原来的贷款利率和条件，都不能变更。
• 如果旧房的买家希望接手售房人原有的按揭贷款，既“可让渡贷款”，这样虽然旧房的贷款提前解约，没有罚金，但新买家也需要符合银行的贷款条件，且只能接受售房人原来的贷款金额和条件。
• 全新的贷款利率和条件都比较好，而且贷款的金额有所改变，那么也可以给新购买的房子申请一个全新的贷款。

最后要说的是：换房并没有想象那么难。换房与房市的涨跌关系不是很大。绝对理想化会使你踌躇不前。你只要问自己：是不是真需要换房？有没有能力换？如果答案是肯定的，那就作出决定：换房。

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