加拿大房地产在担忧、焦虑和困惑中慢慢走到第四季度，受央行连续加息的影响，全国主要城市房价都有不同程度的下降。但是从加拿大房地产协会数据看，房子依然买不起，而且越来越难以负担，这其中的运作原理到底是什么呢？

我想首先要简单地讲一下，银行利率，债券价格和债券收益率的关系。

银行利率指的是银行存贷款的基础利率，代表着资金成本，会影响到市场上的资金供需。在宏观调控货币收紧的时候，银行利率提高，会提高无风险投资的吸引力，大家会觉得持有债券不划算，于是抛售债券的就会增多，卖方多买方少，会导致债券的市场价格下跌。

债券在发行的时候，是一种固定收益类产品，持有到期的利息收益是确定的。如果买入的债券价格低，势必意味着持有到期的收益率就会提高，这两个是反向关系，一个是站在债券持有者的角度，一个是站在债券买入者的角度。

所以，简单的逻辑是，银行利率上升，债券价格下跌，债券收益率上升；同理，银行利率下跌，债券价格上升，债券收益率下跌。

而从目前加拿大房地产市场看，随着五年期债券收益率不断上升，推动了固定抵押贷款利率稳步走高。随着加拿大央行将基准利率提高至 5%，最优惠利率已攀升至 7.2%。而随着抵押贷款利率的上升，带动了抵押贷款压力测试合格率也提高了。而压力测试合格率的提高就意味着买房所需的收入要大大增加，其结果就是，买房变的越来越不容易。

以利率比较网站Ratehub.ca的数据为例：8月至9月期间，平均抵押贷款利率从6.22%上升至6.33%，这意味着许多抵押贷款申请人现在正在接受8.3%或更高的压力测试。 加拿大于 2016 年推出的抵押贷款压力测试要求借款人符合 5.25% 的利率或贷方报价加 2% 的利率，以较高者为准。

Ratehub.ca 联席首席执行官兼 CanWise 抵押贷款机构总裁 James Laird 表示：“压力测试达到了有史以来最高水平，超过了上个月设定的高水位。”

“我们研究的所有 10 个城市的房价均有所下降，但仍然变得更难以负担。 8 月至 9 月的数据突显了即使是小幅加息也会对负担能力产生多大影响。”

报告称，抵押贷款利率的上涨足以降低加拿大各地市场普通买家的承受能力。

温哥华居民的增幅最大。尽管9月份该城市的平均房价下降了5,100加币，但购买房屋所需的收入却从8月份的246,100美元增加到250,000加币，增加了3,900加币。

多伦多房价跌幅最大，下降了 14,400 加币，但购房所需的收入增加了 1,800 加币，达到 235,100 加币。

Ratehub.ca 表示，汉密尔顿在过去几个月里逆势而行，尽管房价下跌了 9,500 加币，但 9 月份所需的平均收入增长了 1,640 加币，达到 181,800 加币。

ratefilter.ca 委托进行的一项调查发现，62% 的加拿大人超出了加拿大抵押贷款和住房公司 (Canada Mortgage and Housing Corporation) 的建议准则，即住房支出不超过税前收入的 30%，其中有抵押贷款的房主投入了 41%。

Laird表示，在加拿大央行开始降息之前，购房者的处境不会有所缓解。

“房价将需要进一步下跌，以抵消利率大幅上涨的影响。”

但是持续不断的人口流入和加拿大移民局坚定的移民政策，人们应该坚信，加拿大的房地产不仅不会崩溃，相反，它一定会在合适的时间迅速爆发，而且一定汹涌澎湃的爆发。

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