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购房者屡屡被坑 为打击无良开发商 安省政府该做些什么呢?【CH】

Mehome/Wina 2023-04-30 74

在多伦多,开放商暴雷现象并不算多,但是只要出现一个,对于消费者本身的打击是致命的,对于房地产市场稳定有序的发展也是极端不利的,因为它会影响购房者的信心。

为了保护消费者,打击无良开放商设下的各种购房陷阱,社会呼吁政府应出台购房标准合同,避免新房购买者屡屡被坑的现象。

近期多伦多太阳报撰文称,安省福特政府应出台标准合同,打击无良开发商,保护屡屡被坑的新房购买者。

在安大略省,当你购买现房或转售房屋时,会使用6页的标准购买合同,称为现房买卖合同(Agreement of Purchase and Sale,简称 APS)。

现房 买卖合 同由持牌房产经纪使用,可以在安大略省房地产协会 (OREA) 的网站上找到。这是一份对消费者友好的简明语言文档。

但是,当您购买新房或楼花时,却没有标准的购买合同。

目前的新房合同都是有开发商所撰写,有时长达 40 到 60 页,很多买房者根本无法看完,就算发现有不平等条款,也难以与开发商争执。

新房合同一般会有附录,其中会包括一份复杂的 11 页文件,这是由安省两个房屋监管机构所 撰写,一个是新房保险公司Tarion,另一个是 房屋建筑监管局HCRA。

如果您是专家研究员,您可能会发现这个附录,以前称为 Tarion 附录, 如果您甚至听说过 HCRA,这份Tarion 附录深深地埋藏在 HCRA 的官网中。

安省政府这两家所谓的“消费者保护机构”在这份文件的文字解释以及随时获取方面的工作做得很差。

甚至一些律师和法官也说,这份附录是一份令人困惑的复杂文件。

事实上,安大略省上诉法院法官在2020 ONCA 103一案中表示,该附录是“一份令人费解且令人困惑的冗长且晦涩的文件”,“是粗心者的陷阱,尤其是粗心的外行人士……”

连法官说出这个令人震惊的评估,那安省这些纳税人支付的机构到底为保护消费者做了什么呢?

负责 Tarion 和 HCRA 两个机构的安省政府厅长表示,他不能干预任何一个机构的运作。然而,安省政府有责任保护消费者。 

为什么安省政府让新房购买者落入“陷阱”呢?

新房购买保护的另一个问题是没有冷静期,对于freehold永久产权的新房,没有强制性的 10 天冷静期,而公寓则有。

这给参加过高压销售活动并收到附带协议的买家带来了问题,该协议称所有销售都是最终确定且具有法律约束力的,实际上是买家放弃了他们事先与律师讨论合同的权利。

有开发商编写的合同的另一个问题是里面可能包含“黄鼠狼条款”(weasel clauses)。

这些条款可以防止购买者加入集体诉讼,或与开发商发生任何纠纷。

处罚是开发商有权立即取消合同。

附录中的其他条款被用来与“硬服务未按时完成”条款玩文字游戏,这也允许开发商取消合同。 

而过去几年,房价狂涨的时候,开发商不断取消合同。

合同取消后,开发商就以更高的价格转售相同的单元,或者迫使买家签署关于临时加价的保密协议 (NDA)。

但在房价跌的时候,开发商就鼓吹买家信守合约精神,破产也要完成合约 买卖。

“不可接受,”福省长特和他的两位厅长克拉克(Clark)和拉希德( Rasheed)过去一年都曾经这样说过。

一些购房者向 HCRA 投诉说,他们的购房押金deposits在四年前就从律师的信托账户中被提取,但房子现在还未建成。

安省怎么允许这种事 发生呢?

开发商这些狡猾的条款是否合法呢?

有经验的诉讼律师曾建议一些购房者,如果他们能出得起几十万加元的诉讼费和几年的诉讼时间,他们可能会找到答案。 

但普通消费者负担不起复杂、昂贵的法律诉讼,而且法院也已经不堪重负。

而且,保护消费者的责任首先在于政府,而不是法院。

所以,安省政府现在是时候出台一份统一的新房购买合同,这样才能保障消费者权益。

像用于转售房屋的标准合同将在双方之间创造公平的竞争环境,更容易让消费者理解,减少狡猾条款,并减少冗长且代价高昂的法律纠纷的数量。

安省政府应该向 HCRA 和 Tarion 施加压力,要求他们简化他们长达 11 页的附录,正如上诉法院法官在案中所说,“无论怎么想,( Tarion附录)都不能保护消费者”。

每年,有数十万新移民来到安大略省,我们的消费者保护框架似乎不足以鼓励他们购买新房。HCRA 和 Tarion 在附录中令人困惑的沟通,以及开发商自己编写的合同中对消费者不友好的语言,正在引发更多问题。

这可能会降低人们购买新房的信心,并给家庭、老年人和我们的社区带来进一步的动荡和经济困难。

ref:

https://torontosun.com/opinion/columnists/captijn-the-time-for-a-standard-new-home-purchase-contract-is-now

 

 

 


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Tags: 加拿大房地产投资 资讯 安省政府应出台标准合同
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