今天为大家推荐Taylor Marr（泰勒马尔）在Redfin发表的一篇关于2023年美国房地产市场预测的文章。

Taylor Marr，Redfin研究团队的副首席经济学家。在芝加哥大学创立了金融市场指数基金。在柏林攻读国际经济学研究生院，在那里他专注于全球房地产泡沫的行为原因和随后的政策反应。他还是西雅图经济委员会主席。

他热衷于住房和城市政策，并倡导提高流动性和负担能力，并努力跟踪房地产市场和经济。纽约时报、华尔街日报和经济学人都对Taylor Marr的研究进行了专题报道。

这篇文章尽管是对2023年美国房地产市场的预测，但是其中部分观点对加拿大房地产专业人士也有借鉴和参考意义。

我们预计房屋销售将在 2023 年跌至 10 多年来的最低水平，因为高抵押贷款利率使住房成本上升并阻止人们搬家。抵押贷款利率将成为 2023 年的焦点，高利率可能使其成为自 2011 年以来房地产市场增长最缓慢的一年。

预测#1：房屋销售将跌至 2011 年以来的最低水平，下半年将缓慢复苏

我们预计 2023 年成屋销售量将比 2022 年减少约 16%，潜在购房者将暂停购房，主要原因是高抵押贷款利率居高不下、持续通胀和潜在经济衰退导致负担能力下降的挑战。人们只有在需要时才会出手。

这比 2011 年美国从次贷危机中解脱出来的那一年的房屋销量都要少，并且比2020- 2021 年疫情期间下降了 30%。

2023年第一季度成屋销售可能同比下降 31%，随后第二和第三季度的年降幅较小。到第四季度，成屋销售将与去年持平。随着利率从峰值回落，销售额将慢慢开始复苏，但今年大部分时间仍会出现同比下降。

说明当前属于市场低迷时期，当买家不想买时，卖家也不想卖。低需求，加上超低抵押贷款利率房主的“锁定”效应，意味着 2023 年上半年新上市房源挂牌量将继续同比下降。

预测#2：抵押贷款利率将下降，年底将低于 6%(注:这是美国房地产贷款利率)

数据预测： 30 年期固定抵押贷款利率将在年底前逐渐下降至 5.8% 左右，而 2023 年购房者的平均利率约为 6.1%。

抵押贷款利率从 6.5% 左右下降到 5.8% 将使购买价值 400,000 美元房屋的购房者每月的抵押贷款付款节省约 150 美元。换个角度来看，每月预算为 2,500 美元的购房者可以以 6.5% 的利率买下 383,750 美元的房屋；同一个买家可以以 5.8% 的利率购买价值 406,250 美元的房屋。不过，这比几年前要便宜得多。以 2020 年和 2021 年常见的 3% 利率计算，同一位买家可以买得起 517,000 美元的房屋。

美联储的一系列加息应该会导致通胀继续放缓，这可能会降低抵押贷款利率。通胀和利率下降的速度取决于许多因素，包括就业市场的弹性。

如果通胀降温速度快于预期且就业市场放缓，利率可能下降得更快，在年初降至 6%，然后在今年剩余时间稳定在 5.8% 左右。但如果通胀顽固，利率更有可能在几个月内保持高位，然后在年底略低于 6% 之前缓慢下降。

购房者可能需要更高的信用评分或更低的债务才有资格获得抵押贷款，因为贷款人因失业率上升而收紧信贷标准。也就是说，那些符合条件的人可能会支付更少的关闭成本，因为贷方提供的产品更少——这使他们能够降低费用——以在经济放缓期间吸引客户。

预测 3：房价将出现 10 年来的首次同比下跌

预计到 2023 年，美国房屋销售价格中值将下降约 4%，这是自 2012 年以来的首次年度下降。这是由于利率上升和最终销售价格开始反映 2022 年底签订合同的房屋​​。价格如果不是因为缺乏待售房屋，跌幅会更大：我们预计明年大部分时间新挂牌量将继续下降，使总库存量保持在历史低位附近，并防止价格暴跌。

另一种可能但不太可能发生的情况是，到 2023 年，价格将与去年同期相比基本持平。如果抵押贷款利率和/或新房源的下降速度快于预期，这将支撑价格上涨，那么这种情况就可能发生。但如果通胀仍然顽固，利率高于预期，和/或供应增加超过预期，价格可能会下跌两位数。

即使价格同比下降 4%，到 2023 年房屋的可负担性也将比疫情期间购房热潮降低得多，这使得潜在的首次购房者难以进入市场。考虑到明年的预计价格和抵押贷款利率，2023 年典型购房者的每月还款额将比大流行开始前的 2019 年高出约 63%。与此同时，工资在此期间将增长约 27%。

预测 4：租金会下降，许多 Z 世代和年轻的千禧一代将无限期地继续租房

我们预计到 2023 年年中，美国的租金要价将出现同比小幅下降，一些大都市的租金下降速度要快得多。在降低租金要价之前，一些大房东可能会提供优惠，例如免费一个月的租金或免费停车。

租金价格下降的部分原因是供应增加，这已经导致公寓楼空置单元的增加。多户住宅建设处于 50 年来的最高水平，这意味着明年将有数十万个新的出租单元可供使用。另一个因素是不愿出售：许多房主会出租他们的房屋而不是出售，因为他们不想失去低利率。将会有大量的单户住宅出租。租金供应增加和价格下降——再加上高抵押贷款利率、库存有限和其他负担能力障碍——意味着明年很少有租户会成为买家。许多潜在的首次购房者可能转而成为搬迁的租房者，从城市的小公寓升级到更大的公寓或单户出租屋，以适应不断壮大的家庭。一些 Z 世代和年轻的千禧一代已经存了一些钱来买房，但能够等到价格和/或利率下降，他们将在明年专注于拥有住房以外的财务追求，比如投资股票，同时他们会继续无限期租房.

预测#5：建筑商将专注于多户出租

建筑商明年将继续缩减新房建设，建筑许可和新房开工量同比下降约 25%，并将持续到 2023 年。

大多数建筑商将不再建造新的单户住宅。大流行期间独户住宅的建设激增，这意味着建筑商需要在不增加供应的情况下出售手头的房屋，以限制他们的经济损失。他们将在菲尼克斯和达拉斯等一些市场大幅撤退，他们在那里建造了太多房屋，因为预期需求未能实现。

建造出租单元，包括公寓楼和多户住宅，明年对建筑商来说将更具财务意义，因为租赁需求不会下降太多。到 2023 年，租赁建筑活动可能会略有下降，但不会像独户住宅的建造那样下降。一些建筑支出将转向改造，因为许多希望搬家的美国人在面对高抵押贷款利率时会选择翻新。

预测#6：投资者活动将在春季触底，然后反弹

房地产投资者购买的房屋将比一年前减少约 25%，购买量可能会在春季触底。投资者的商业模式是低买高卖或租高价，他们通常是借钱买房，随着借贷成本的升高，买房不再便宜， 买家就会减少。一些投资者，尤其是新的和规模较小的投资者，将完全退出房地产市场，而其他有实力的投资者将放缓他们的活动。但如果通胀放缓且美联储如预期那样放松加息，投资者可能会在今年下半年房价下跌的时候，抄底房地产，开始购买更多房屋。

投资者的上市活动可能会低于前一年，但不会像整个市场的新上市下降那么多。这是因为虽然许多投资者会选择房屋出租而不是在市场低迷时出售房屋，但有些人在过去两年疯狂购买后需要出售库存。

预测 #7：Z 世代将在相对负担得起的中线城市寻找工作和公寓

Z 世代正在进入劳动力市场，远程工作机会比以往任何时候都多，这意味着他们将比老一辈人更灵活地选择在哪里开始他们的职业生涯。他们可以优先考虑诸如负担能力、生活方式、天气和与家人的距离等因素。

近三分之一的成年 Z 世代与亲戚住在一起，部分原因是通货膨胀和高昂的住房成本让他们难以负担独自生活的费用。从长远来看，这将使一些 Z 世代能够省钱，并最终用它来搬到他们想去的地方。

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