不少在加拿大投资、置业的华人朋友们，都倾向于选择购置民用物业并将其出租，用“以租养房”的方式，让月租收入来抵消掉物业所产生一部分（或是全部）的开销。这样一来，在租房市场中，招租不但可以给需要租房的房客提供房源，也可以让房东们用最有效的途径来确保自己在投资房产的过程中达到收支平衡，并赚取一定的利润。然而，对于房东来说，管理租客、维护出租房的工作，并不像有些影视作品中描绘的一样，仅限于“按月收钱、存储支票”那么简单，而是涉及到了沟通、责任划分、物业维修、法律法规、人情世故等多方面事宜。

在安大略省，相关部门为出租方以及租客提供了一系列在租房过程中会使用到的标准文件及表格。这些文件不但大大增加了租、住双方沟通信息上的效率和准确性，同时也保障了两方的所有对接和往来都符合标准，并有证可考、有据可循。

今天，Mehome美房置业就将房东+租客在日常生活中常用的文件以及表格统一整理，并为大家详细介绍、讲解其用途及功能。在文中，我们还会重点讲解递送表格和文件的操作流程，协助大家在租和住的过程中，可以顺利无误执行所有步骤，保障自己的权益，并不出纰漏。

一、 “租房合同”

 在招租时，房东和租客会共同使用到的第一份重要文件，即租房合同。然而，不少朋友对于租房合同的具体功能以及签署和拟定时的注意事项，了解却十分有限。

首先，在安省招租，租房合同分为两个部分：分别是安省的标准租房合同Residential Tenancy Agreement ( Standard Form of Lease ) ，以及地产局提供的租房合同。

安省标准租房合同，自2018年4月30日起正式出台。这份合同，对于租住双方的信息、责任，都有着详细、特定的梳理及规定，并且补充和丰富了以往的租房合同，弥补了条款内容上的模糊点和漏洞。

例如，在标准合同中，关于租客一年中的最后一个月租金作为押金，以及租客是否需要购买保险等事宜，都有详细说明。同时，这份合同也明确了钥匙押金数额，以及租客支付租金的支票出现“跳票”情况的罚金数额的上限（最多不超过$20加币）等信息。另外，它还明文指出了租客在日常生活中产生哪些费用须包含在房租之内，哪些需要租客自行支付等细节。

值得关注的是，在这份安省出台的标准合同中，还会要求出租方和租客填写自己的联系方式，包括电子邮箱，以及确认可以接受重要书面文件的地址等。合同对于重要联系方式的有效记录，保障了租住双方沟通的流畅性和准确性。今后，如若发生法律或民事纠纷，双方的文件送达的收信地址，则会以合同上填写的信息为依据。

虽然安省的标准合同在细节问题上的规定比较详尽，但相关部分责任划分等事宜的条款，还是相对粗略和宽泛的。这时，就需要地产局的租房合同对其加以补充和完善。根据房东、房客双方，以及物业的具体情况，出租方可以在合同中添加一些相关条款、规定。

Mehome根据长期租房经验，为大家列举一些常见的问题，大家可以根据各自需要补充到租房合同中：

1.    租客不可以将物业转租，不可以将物业当成Home Business （美容美发、家庭厨房等）或是Airbnb；

2.    只有租房申请+租房合同上填写上报的人士，才有权在此物业中长期居住；

3.    对于物业内硬件的耗损、损坏，以及破坏，如何定责、赔偿；

4.    在物业内，租客如果受到任何意外伤害，和房东无关；

5.    物业的日常维护（剪草、铲雪等工作），是否由租客负责；

6.    其他条款

在为房东朋友们准备租房合同时，Mehome都会尽最大努力把合同的内容和条款拟定的全面、丰富、细致，不放过任何一个细节。另外，我们准备的租房合同，也经过了地产律师、刑事律师，以及多名商业律师的审阅和检查，在措辞和文法上面，力求精准和完美，并具有法律效力。

二、涨租所需的文件及操作流程

据政府规定，租客必须在物业内住满一年（12个月）之后，房东才可以进行第一次涨租，而且一年只能涨一次。

通知租客涨租，房东必须填写官方标准涨租通知即N1表格： Notice of Rent Increase Residential Rental Units , 签字后以邮件或者信件的方式交给租客；

房东必须提前三个月将涨租通知告知租客。例如：规定2023年起可以涨租，那么房东最早可以发涨租通知的日期是2022年10月1日。如果租金在每月15日到期，则必须在2022年10月14日之前发出通知，租客将在2022年1月15日开始支付新拟定的租金。

房东可以按照省政府规定涨租，无需经过租客同意，只要通知到租客即可。租客若不接受涨租，可以搬走，但不能借此理由不支付租金。若租客拖欠租金，房东可以走法律程序，向省房屋租赁管理部门申请仲裁，租客欠租行为可能会影响个人信用记。

2023年 加拿大安大略省涨租规定出炉：民用住宅租金最高涨幅为2.5%。

根据省租赁法规，如果房东要提出加租，则需要提前三个月向租客发出通知，

时间表：

• 2022年10月发送加租通知，2023年1月涨租生效
• 2022年11月发送加租通知，2023年2月涨租生效
• 2022年12月发送加租通知，2023年3月涨租生效

两种情况不受涨租规定限制：

• 2018年11月15日之后建成的公寓，甚至加建房，不受租金涨幅规定限制；
• 安大略省租赁法不适用于租客与房东共用厨房或卫生间的情况；

这里，大家需要注意，如果房东在涨租之前，需要跟租客协商租金上涨的额度。如果租客不同意房东自己拟定的涨租额度，那么房东依然需要遵照政府规定的最高涨租额度来施行涨租。

据规定，在租客住满第一年后，房东不可强制租客Renew合同，并将租约延期一整年，租房的形式将自动变为Month-To-Month的形式。然而，如果房东和租客协商后，租客自愿Renew租约，并将租约的有效期一次性延长一年，那么房东则可以和客租共同续签租约。

三、终止租约时，房东和租客分别需要使用哪些表格？

在终止租约的问题上，安省是不允许租住双方任何一方在第一年租约的有效期限内提前解约的，除非经过双方协商和共同认可。

首先，大家需要确认是哪一方主动提出了解约的需求。

如果房东提出终止租约的诉求，此诉求仅在以下两种情况下才可生效：

1. 若经过租住双方协商并达成共识，房东可至少提前60天向租客天递交N11表格：Agreement to End the Tenancy

2. 若房东单方面要求终止租约，须至少提前60天向租客递交N12表格：Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit

房东仅在以下两种情况下，才有权终单方面止租约：

  a. 房东本人、亲戚，或子女，需要入住此物业：房东则可至少提前60天通知租客终止租约，但房东需要赔偿租客一个月租金；

 b. 出售物业：如果房东以卖房为由终止租约，房东须保证物业的买家购买物业的目的是用于自住（房东则不用向租客赔偿一个月的租金）。

这里，大家需要注意，无论房东以上述哪个理由提前终止租约，要求租客搬出的日期必须在租约满一年之后。

小贴士：装修/翻建或者涨租，是不能成为房东单方面终止租约，或提前驱赶租客的理由的。另外，房东在以自己和家人自住，或卖房为由终止租约后，租客若发现房东并未收回物业用以自住，或售卖物业给以自住为目的的买家，则可以向Landlord and Tenant Board起诉房东，并要求最高额度为$25,000的赔偿。

若租客要求单方面解除租约，则需要填写并递交N9表格：Tenant’s Notice to End the Tenancy，提前至少60天递交给房东。

这里，租客同样需要遵照安省标准租房合同上记录的房东的文件送达地址（电子邮箱或收信地址）来递送文件。无论是出租方和租客，如果按照标准合同上的文件送达地址来递送文件，收件人因故没有收到表格或文件，中间造成信息断链，则不是递送者的责任。

四、租客如有损坏物业、欠租等行为，房东如何保障自己的利益？

如若发生租客欠租的情况，房东则需要填写和向租客递送N4表格：Notice to End your Tenancy Early for Non-payment of Rent。

根据签订的租房合同，当租客没有按时交房租时，房东就可以向租客递送N4表格，需要注意的是，N4表格中需要填写终止日期，根据合同，如果租客是按月，每两周或每年支付租金，终止日期为房东向租客递送通知后至少14天，如果租客是按天或周支付租金，则终止日期为房东向租客递送通知后至少7天 (计算天数时不包括您递送通知的日期，如果无法当面递送通知，通过邮件发送则需要增加5天的递送时间)。到终止日期结束后，租客如果仍未支付欠款，房东就可以将此N4表格提交给Landlord and Tenant Board (LTB)。

于此同时，房东需要使用L1表格：Application to evict a tenant for non-payment of rent and to collect rent the tenant owes，向LTB递交申请，要求驱逐租客并收回所欠租金。

此外，如果由于租客的个人行径和行为，对于房东的财物造成了损害，房东则可以执行相应的措施来保护自己的权益。租客对于物业和房东的利益损害，分为物理破坏和经济损害两个类别：1. 物理破坏：指租客在物业内从事一些违规、违禁，或违法的活动，或行为对物业的软硬件造成了破坏，从而造成了房东的损失；2. 经济损害：指租客的行为直接造成了房东的经济损失。

例如，租客拖欠水费，政府则会把欠费的款项转入房东的地税账单中，强行向房东收取（并附加利息）。如需制止房客的不良行为，房东则需要递送N5表格：Notice to End your Tenancy for Interfering with Others, Damage or Overcrowding，并给租客时时长为7天的改正期。若租客在7天之内没有及时更正自己的行为，房东则可以向Landlord and Tenant Board递交L2表格：Application to End a Tenancy and Evict a Tenant，申请驱逐租客。

这里，大家需要注意，房东需要向相关部门支付一个驱赶租客的申请费用，金额是$190.

大家在向Landlord and Tenant Board发送了驱逐租客的申请之后，即可静候相关部门给出租方和租客发信，安排听证会Hearing的日期。听证会的目的，在于分别给租住双方提供为自己辩护和解释的机会和权利。听证会最后，会有法官做出裁定。从向Landlord and Tenant Board递交申请，到得到听证会的消息之间的时长，通常在1个月左右。

相信大家平日里也有听说，由于驱逐租客的流程较为繁琐，时间跨度较长，有部分的不良租客会狡猾地利用流程中的漏洞来拖延时间，故意欠租或损坏物业不予赔偿。

这里，我们提醒大家，在租房时，筛选租客的工作尤为重要。找到优质租客，才是房东保障自己利益的最佳方式。

Mehome美房置业在帮助房东筛选租客时，会要求租房申请人递交全面、详细的申请材料，从各个方面审核租客的信誉和品质。与此同时Mehome美房置业与Equifax合作，更是独家推出“租客信用查询系统”，帮助我们的客户全面真实地调取租客过往的信用记录，也就起到了自动过滤潜在“问题租客”的作用。

五、房东能否自由出入出租物业？

物业出租后，虽然产权仍然属于房东，但是物业的使用权归租客所有。因此，房东不可无故擅自进入物业。如须回访物业或进入物业处理相关事宜，房东需要提前至少24小时通知租客，并征得租客的同意。并且，房东回访的时间需要在早八点到晚八点之间。如果物业发生了紧急情况（煤气泄漏、火灾等），房东在进入物业前，则无需提前通知租客。通常情况下，如果租客发现房东在未征得自己同意的情况下，擅自出入物业，侵犯了自己的隐私，影响了自己的正常生活，则可以通过联络大楼保安或报警的方式来保护自己，维护自身的权益。

至此，我们就把房东和租客常用的一些必备表格和文件给大家详细讲解了一遍。

Mehome点评：房东和租客之间的关系其实是人际关系和商业买卖关系，遵守法律、和气生财是这场关系学的根本。对于租客来说要非常珍惜出租物业！租房过程跟招聘一样，不是说你申请就必须租给你。而对于房东来讲，也要应当学会站在对方的角度看问题，两方都应该本着“己所不欲、勿施于人”的原则，让同理心和共情能力发挥效力，相互配合，维持一个良好、友善的关系。

随附：

租赁房屋标准租约指南

https://www.ontario.ca/page/guide-ontarios-standard-lease

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