据悉，加拿大央行将在本周三12月7日或将加息25个基点，一些专家评论说，加息周期将很快结束。

房地产市场下一步的走势如何，调整何时会结束？投资人和房主都在迫切寻找一个答案。加拿大帝国商业银行（CIBC）的经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge曾对房地产市场的大回调进行了深入分析，可供参考。

疫情爆发以来，加拿大的房地产市场就像坐过山车一样，先是在创纪录的低利率和旺盛需求推动下达到了顶峰。

接下来随着史上最激进的加息行动，将隔夜贷款利率从0.25%大幅拉升到4%。房地产市场应声从高点跌落，销量连降8个月，平均房屋价格也比峰值下降了20%。

销量下跌

自今年2月份以来，加拿大的房屋销售量创下8连跌的记录，成为有史以来持续时间最长、降幅最大的一次下跌。虽然10月份销量企稳并小幅回升，但就此认为下跌结束还为时尚早。

如何看待价格下跌

自今年2月以来，加拿大房屋平均价格下跌了20%，这一调整幅度也是有记录以来最大的。但是，如果考虑到调整开始前房价攀升的幅度，今年以来的价格下跌又是自1981年以来五次调整中最温和的一次。

Tal和Judge还指出，平均房屋价格指数（average home price index）可能具有欺骗性。因为它平均了所有类型房屋的价格，而没有考虑到销售的组成。如果售出的房屋中，有更多较便宜的单位，那么即使实际价格上涨了，平均价格也会被拉低。

相比之下，加拿大房地产协会（CREA）的综合指数（composite index）更具参考价值。因为该指数关注同类物业的价格变化。

通过对两个指数进行比较，可以发现20%的平均房价降幅，有一半要归因于豪宅价格的下降。在各种房屋类型中，独立屋价格跌幅最大，公寓跌幅最小。

消费者态度

新的房源不足是导致房地产市场疲软的另一个因素。CIBC指出，目前的库存量是新冠肺炎流行期间的两倍，但仍远低于疫情爆发之前的水平。多伦多和温哥华虽然已经率先恢复到大流行前的水平，但库存仍低于长期平均水平。

Tal和Judge认为，卖方仍在继续观望，几乎没有任何抛售的迹象。“到目前为止，这一次供应端的异常行为限制了价格下跌的幅度。”

空置率极低

虽然房屋销售正在放缓，但租赁市场从未如此紧张。今年估计有70万人进入加拿大，“对出租房的需求处于历史最高水平。”

而市场的力量正在加剧租赁市场的压力。在过去的一年里，拥有一套房子的成本比房租上涨速度快得多，这让投资者对公寓市场兴趣大减，而公寓又是出租物业的主要来源。

Tal和Judge估计，在租赁市场上，大约三分之一的投资者在疫情爆发前都处于负现金流状态。而这一比例将随着利率的攀升而扩大。

考虑到最近公寓预售活动显著下降，以及一些项目由于成本上升被推迟或取消，2023年的租赁市场将更加紧张。

恢复平衡

预计到2023年，随着销售和价格的下降，加拿大的大部分住房市场（60%）将实现平衡。Re/Max周二发布的2023加拿大房地产市场展望报告，和加国各地经纪人的分析都支持这一趋势预测。

房地产市场本轮调控何时结束？

Re/Max认为，这取决于央行接下来的加息行动。买卖双方一直在观望加拿大央行的政策利率峰值会落在哪里、房地产价格会有什么反应。但是，对买卖双方而言，都不可能永远等下去。生活在继续，人们结婚、生子、离异，这些变化会推动他们采取行动。

这种情况下，如果央行暂停升息或者放慢步伐，加息25个百分点，买家会更有信心。

没人知道央行预期的利率峰值是什么，但是过度紧缩可能会推迟房地产市场的复苏。Re/Max的总裁Christopher Alexander对此持乐观态度，认为央行将保持谨慎，以尽量避免让经济陷入衰退。

Alexander认为，与去年春天相比，狂热的市场已经降温，买家有能力提出条件，并在进入市场之前深思熟虑。“时机已到”，渴望重新开始找房子的买家可能不需要等待央行的明确表态，就能买到一套好房子。

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