2022-11-03 地产资讯

根据加拿大环球邮报（Globe and Mail ）11月2日的报道，多伦多楼花市场的投资者面临着一个阴暗的未来前景，在短短的半年时间，楼花转让盘翻倍涌出。

资深地产经纪罗宾·波普（ Robin Pope ）说，在多伦多房地产市场营销公寓是一件棘手的事情。在目前市场的转淡后，情况更加复杂，投资者正争相抛售未完工的楼花盘。

在所谓的楼花转让市场（assignment market）中，卖方必须在不透露楼盘项目名称或单元号的情况下找到买方。

当公寓价格迅速攀升时，投机者通过以少量押金购买公寓楼花，然后在房屋交接前在转让市场上翻转合同出售而赚钱。

波普说，他们向开发商支付费用以获得这样做的权利。“开发商根本不会帮助你，他只是伸只手出来而已，”他说。

但是，如果房价跌会怎么办呢？很多公寓投资者，买楼花的目的就是想翻转赚钱，根本没法交接房子。

波普先生最近收到一位投资者的来信，关注了当前高利率和房地产销售缓慢的环境，并要求他估计所购买的楼花价值多少。

“这是一种地下房地产市场，”他说。“但你不能只是站在街角说，‘嘘~~你想买公寓吗？’”

“工期很长——如果你在楼盘推出当天买楼花，可能要等上四五年才能看到房子封顶，”波普先生说。

快进到 2022 年，利率飙升，楼花买家必须在完成交易之前通过压力测试并获得房贷预先批准，对于有些人负担不起每月房贷费用的买家被迫要退出了。

“他们非常想脱手，因为他们无法交接房子，”波普先生说。

现在，开发商、房产经纪和银行贷方都正在密切关注地产行业是否会面临大量的楼花转让销售，因为楼花买家面临在没有现金的情况下完成交易。

Royal LePage REC Canada 的执行合伙人 帕帕利亚斯（Simeon Papailias） 估计，安大略省的楼花转让数量在过去六个月中翻了一番。

帕帕利亚斯表示，与 3 月份相比，9 月份在转让挂牌平台上的库存增加了 100%，他预计随着利率继续上升，这一趋势将继续下去。

他说，安省任何官方登记处都没有跟踪楼花转让销售，但他估计近年来此类交易占新房预建市场的 5% 至 10%。

他补充说，那些无法成交的楼花买家只代表了市场的一小部分，这些转让的潜在买家目前大多在观望。

有些投资者在水中寻找鲜血，”他说。“他们正在寻找任何无法交接并且只想不赚钱离开的人。”

帕帕利亚斯坦言，他自己也是其中一位。他说：“我真的会在三秒钟内帮你买断接手。”

帕帕利亚斯称自己也买了一批楼花投资组合，但他认为市场暂时处于低迷状态，因为利率还在上升。

他说，投资者正在关注房地产市场正在下滑的迹象。与此同时，一些建筑商愿意收回合同，因为他们可以以更高的价格转售该单元。

而华裔房产经纪王女士（ Anna Wong） 今年早些时候已经在引导她的客户远离一些楼花项目。

在一个例子中，开发商以高达 $75万加元价格出售靠近 Yonge Street 和 Eglinton Avenue 的 384 平方英尺的studio单元，相当于每平方英尺接近 2,000 加元。

王女士认为，一些早期买家会受到伤害。最近，王女士看到目前在楼花转让市场上的房源价格下滑。

今年年初，转让市场上单间公寓最售价高达 $55万加元。但是，去到11月，北约克的一套一居室公寓在这个价格下已经苦苦挣扎了 180 天都没人接手。

“如果没人接盘，那意味着你的价格太高了，”她说。她预计在未来几个月内会出现更大幅度的降价。

“当交房日期到来而他们无法获得抵押贷款时，你就会看到一些不错的交易。”

房贷专家陈先生（ Victor Tran ）预计，许多楼花买家在获得融资方面将面临挑战。“有点意外，他们根本无法获得贷款资格。”

陈先生说，面临这种困境的买家通常在三四年前购买了楼花单位，并在当时对其财务状况进行了评估。

但这种预先批准只是短期文件，并不能保证买家在单元完工时能够获得抵押贷款。

“很多事情都可以改变，”陈先生说，并指出最近利率的急剧上升是一个因素。“这总是一场赌博。”

一位与父母同住在万锦的20 多岁购房者与陈先生进行了交谈，他 2018 年买了一个CONDO楼花盘，向开发商交了一笔押金。

该单元将在几个月内准备好最终入住，但这位年轻买家没有足够的资金交接，财务状况无法通过“A级贷方”大银行获得抵押贷款。

同时，Condo大楼已进入“入住”（occupancy）阶段，这意味着年轻人必须每月向建筑商支付费用，直到最后交接。

这个年轻人已经找到了租户，并正在用租金收入来支付费用。即使是这种解决方案也会让买家陷入困境，但这位楼花买家已经算幸运，因为许多建筑商不允许租户在入住阶段搬进来。

这个年轻人很乐意卖掉这个楼盘，以便在交接前摆脱困境，但建筑商控制着价格。

这位万锦年轻人的计划是从次级替代贷款人那里以高利率获得短期贷款，在交接后尽快出售房产并偿还贷款。

陈先生相信这个年轻人会成功地找到短期贷款，但是，随着贷款变得更严，他将付出高昂的代价。

陈先生说：“在接下来的六个月里，我会听到更多这样的故事。”

多个经纪均认为，未来半年，才是房价大跌的危险时刻，大家认同吗？

来源：加国君综合

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