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美国三代人的人口变迁正在如何改变塑造美国房地产市场

Author:MEhome NY 2019-09-07 74

美国人口变化正在经历三代人的变迁 --- Baby Boomers (二战后出生于1946-1964的一代),千禧一代(Millennials, 1981-1996出生的年轻人)和Z世代(Gen Z, 1997-2012年出生的一代) , 他们改变着未来美国房地产市场发展,重新塑造美国的房地产格局。 今年,美国7300万千禧一代将超过婴儿潮一代(Baby Boomers),成为全美人数最多的一代人群,但Gen Z人群也不甘落后。到2034年,定义为1997年至2012年间出生的Gen Z 美国人,实际上将超过千禧一代。

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摩根士丹利最近的一份报告发现,这两代人的合并将带来“青年热潮”,这将促进全国消费,并有助于推动房地产需求,特别是带来房租的上升。
摩根士丹利(Morgan Stanley)美国房地产投资信托基金和商业房地产债务研究主管Richard Hill表示,“未来10年租房需求总量将比长期以来的平均水平高出22%。”
虽然租房需求有望提升,但别墅的拥有率将可能会比长期平均水平低54%,因为老龄化的婴儿潮一代正在出售自住别墅和度假别墅。这两种市场的不同将有助于出租型房地产投资信托基金,并对大城市租房市场的需求更加旺盛,而郊区的别墅需求逐渐变小。
不是他们的父母住房市场
从历史上看,随着人们年龄在20到30岁之间,他们正处于组建家庭和购买住房的高峰期。如果住房拥有率保持历史水平的话,目前年龄在20到24岁之间的2200万年轻人将在未来五年内增加购买360万个新家庭。事实上,两个年轻一代的庞大人口规模将在短期内创造对住房的强烈需求 --- 包括租房和购买。
但根据James Egan(美国证券化产品研究联席主管兼住房战略团队成员)的研究和分析,在未来二十年里,出现了一个更细致的画面。虽然千禧一代和Z世代将推动住房购买需求,但大部分需求将来自租房,因为40岁以下的年轻人更可能租房而不是购买。
与此同时,老龄化婴儿潮一代卖房的供应将逐渐增加。“我们实际上预计供应量将增加,不仅仅来自正在建造的新房,而是来自二手房库存,这些二手房来源于老龄化的婴儿潮一代退出拥有自住房(尤其是别墅房)市场。”
一个潜伏的影子库存
可以肯定的是,婴儿潮一代 --- 其中一些拥有多处住房的老人 --- 将比过去更长时间拥有这些房子,造成了一个经常被忽视的影子库存。
“由于婴儿潮一代在家中停留的时间越来越长,过去几年市场上的房屋数量供应就越来越少,加剧了二手房库存短缺,”Egan说,“另一方面,这意味着婴儿潮一代拥有更多住房投放市场,因为他们年龄快到70岁末和80以上了(也就是说他们快要会出手手中的住房了)。”
把这两种不同趋势放在一起思考,虽然Gens Y + Z年轻人可以推动住房需求近7%的增长,但随着年龄较老的婴儿潮一代逐渐需要转手自己的住房而导致的住房有望增加43%的供给,需求和供给还是无法相提并论(供给将远大于供应)。
城市间的分歧越来越大
这些趋势可能会在地方层面上放大,因为人口流动在火爆和平淡的不同城市房地产市场之间产生更大的价格差异。
如何衡量未来需求的方法之一是什么?仔细研究一下婴儿潮一代Boomers的数量超过千禧一代的市场。例如,美国东北新英格兰地区和Rust Belt(老工业区)的婴儿潮一代远远超过千禧一代,而西部和西南部的趋势则相反。
分析师还研究了大城市住房所有权的供需动态,并确定了未来十年内房价上涨的城市(除了婴儿潮一代搬入退休目的地区)。例如,德克萨斯州奥斯汀的住房所有权需求可能将远高于全国平均水平,而麻州Barnstable Town 镇,住房所有权的下降可能比全国平均水平更高。
在全国范围内,出租市场需求在未来10年内将保持强劲,Y和Z一代人口流动模式是最重要的因素。

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是什么让Z世代变得更好
研究人员发现,Z世代一代人的担忧和信仰体系与婴儿潮一代和千禧一代有着根本的不同。他们发现这群年轻人的情况如下:
Z世代最不可能相信美国梦的理想。
他们承担了大量的学生债务,46%的人为此感到担忧。
他们看到了前所未有的技术科技变革。
他们是严格和一贯依赖科技技术的用户,如手机和平板电脑。
与他们之前的几代人相比,他们受教育程度更高,文化更多样化。
这一代人比前几代人更保守,但成员中都有创业精神。他们中的许多人正在避开传统的职业道路,而选择自由职业者。也许看到老一辈人在金融危机中挣扎生活,这让他们的思维方式有所不同。
Z代和千禧一代房地产
房地产经纪人协会在一次调查中发现“Z世代消费者”大多数人都想拥有自己的房屋。然而,障碍来自大量学生贷款,信用卡债务和高额卖房首付,使得他们租房的比他们想要的要长得多。
这个问题特别影响千禧一代。该研究表明,一半的千禧一代仍然在租房。更为明显的是,大多数美国人对他们在不久的将来拥有房屋的前景持乐观态度。几乎80%的受访者表示他们希望在未来五年内购买房屋(包括从千禧一代到Z世代的受访者)。
与千禧一代相比,Z一代对买房更为乐观。千禧一代渴望拥有1,883平方英尺的住房;但实际上,他们只能买到812平方英尺的住房。另一方面,Z世代渴望拥有一个2,081平方英尺的住宅,他们真正负担的是大约803平方英尺。
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大多数Z一代受访者表示,他们在买房时不愿意牺牲面积,但可以放弃住房(尤其公寓)的配套设施。这可能是因为Gen Z比千禧一代在更大房子中长大,同时他们从小很少和其他人共同拥有一个房间,所以比千禧一代更偏向于不和别人合租。
与千禧一代相比,Z一代尽管有不少学生贷款负债,他们仍然支付首付,因为他们可以比千禧一代从父母那里获得更多的资助,来支付首付。
文章来源:网络
Tags: 美国房产 商业房产 租房 金融危机 千禧一代
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